서울북부지방법원 2025타경13269. 성북구 상월곡동 우남아파트 102동 3층 309호, 전용 84.51㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박정숙이고, 2022년 1월 19일 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이어 2022년 4월 26일 주식회사애큐온저축은행 명의 채권최고액 576,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025년 9월 10일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 오래된 가압류·압류·근저당은 모두 이미 말소된 이력이 확인되고, 현재 분석의 기준이 되는 애큐온저축은행 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리보다 신건 627,000,000원이 실제 거래 흐름에서 어느 위치인가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 상월곡동 55-56 우남아파트 제102동 제3층 제309호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.51㎡ · 지상 18층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 박정숙 (2022.01.19. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 627,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 507,319,231원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.26. 주식회사애큐온저축은행 근저당권 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 인수할 등기권리 없음
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금도 없고, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 말소기준인 애큐온저축은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 2025년 임의경매개시결정 역시 그 이후 권리로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균은 비슷하지만 최신 거래는 7.35억
우남푸르미아 전용 84.51㎡의 확인된 실거래는 총 10건입니다. 전체 평균은 629,000,000원으로 현재 최저가 627,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 그러나 가장 최근 거래는 2026년 8월 8층 735,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 해당 1건으로 735,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +19.1%로 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.51㎡ | 8 | 735,000,000원 |
| 2025.07 | 84.51㎡ | 5 | 628,000,000원 |
| 2025.06 | 84.51㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.02 | 84.51㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.02 | 84.51㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 2024.07 | 84.51㎡ | 14 | 617,000,000원 |
| 2023.11 | 84.51㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2023.09 | 84.51㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2023.08 | 84.51㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 2023.03 | 84.51㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.51㎡ | 10건 | 629,000,000원 |
현재 최저가 627,000,000원은 전체 평균 629,000,000원의 99.7%입니다. 전체 평균만 보면 가격 차이가 거의 없습니다. 반면 최신 735,000,000원과 비교하면 현재 가격은 85.3% 수준입니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 19.1% 높은 방향이라는 점은 긍정적이지만, 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점 때문에 735,000,000원을 곧바로 확정 시세로 보는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,330,000원 |
현재 회차 627,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 576,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 42,330,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 627,000,000원 | 576,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 501,600,000원 | 494,184,000원 | 81,816,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 401,280,000원 | 394,867,200원 | 181,132,800원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당은 늘지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격이 낮아질수록 배당 부족이 커지는 것과 매수인의 실질취득비용은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곡중학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 상월곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 18층 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화, 엘리베이터, 주차장 시설이 되어 있습니다.
- 단지. 우남푸르미아 225세대, 1994.12.24. 준공, 대상 면적 84.51㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 3,970,000원/㎡입니다. 감정요항표상 철도 저촉, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래의 대표성 확인. 최근 12개월 거래는 2026년 8월 735,000,000원 한 건입니다. 8층 거래와 대상 3층의 층·향·수리상태 차이를 확인해야 합니다.
- 전체 평균과 함께 보기. 10건 전체 평균은 629,000,000원으로 현재 최저가 627,000,000원과 거의 같습니다. 최신 한 건만 보고 과도한 할인으로 판단하지 마세요.
- 등기 원본 재확인. 말소기준권리인 2022.04.26. 애큐온저축은행 근저당과 경매개시결정의 현 상태를 매각기일 직전 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현장 및 집행기록에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세와 일부 우선채권을 반영하지 않은 추정치이므로 체납관리비와 세금 관련 사항을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최신 7.35억의 대표성’이 승부처
이 물건은 권리구조 자체는 단순합니다. 2022년 애큐온저축은행 근저당이 말소기준이고, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 627,000,000원은 전체 실거래 평균 629,000,000원과 거의 같지만, 2026년 8월 최신 거래 735,000,000원보다 108,000,000원 낮고 최근 시세 대비 비율도 85.3%입니다.
다만 최근 12개월 표본이 단 한 건이기 때문에, 이 735,000,000원이 대상 3층에도 그대로 적용되는 시세인지는 별도 검증이 필요합니다. 권리는 합격, 가격도 긍정 신호가 있지만 표본 검증이 필수. 이 사건의 핵심은 복잡한 권리분석이 아니라 최신 거래의 대표성을 확인한 뒤 627,000,000원의 적정성을 판단하는 데 있습니다.
