서울북부지방법원 2025타경13269. 성북구 상월곡동 우남아파트 102동 309호, 전용 84.51㎡ 아파트입니다. 지상 18층 건물의 3층에 위치하며, 소유자는 박정숙입니다. 2022년 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐고, 같은 해 애큐온저축은행의 채권최고액 576,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 저축은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기부상 과거 가압류와 근저당권들은 이미 말소됐으며, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.04.26. 접수된 애큐온저축은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 별도로 조사된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자는 입찰 전 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 감정가에서 한 차례 유찰된 현재 회차가 주목됩니다. 특히 최근 거래가 735,000,000원에 비해 최저가가 낮지만, 이 거래는 대상 물건보다 높은 8층 거래이고 최근 12개월 표본이 1건이라는 점을 감안해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 상월곡동 55-56 우남아파트 제102동 제3층 제309호 도로명주소: 서울특별시 성북구 화랑로15길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.51㎡ · 지상 18층 중 3층 |
| 단지 | 우남푸르미아 · 225세대 · 1994.12.24 준공 |
| 소유자 | 박정숙 (2022.01.19 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 627,000,000원 |
| 최저매각가 | 501,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사애큐온저축은행 / 507,319,231원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.26 을구 12번 애큐온저축은행 근저당권 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 매수인 인수 예정액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 애큐온저축은행 근저당이 말소기준
권리구조의 중심은 2022년 애큐온저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이며, 등기상 채무자는 박종현, 소유자는 박정숙으로 구분됩니다. 해당 근저당권을 설정한 은행이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 그 이후 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래 대비 68.2%, 표본의 한계도 확인
동일 단지 우남푸르미아의 전용 84.51㎡ 실거래 10건입니다. 전체 평균은 629,000,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 735,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 해당 금액만으로 적정 시세를 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.51㎡ | 8 | 735,000,000원 |
| 2025.07 | 84.51㎡ | 5 | 628,000,000원 |
| 2025.06 | 84.51㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.02 | 84.51㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.02 | 84.51㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 2024.07 | 84.51㎡ | 14 | 617,000,000원 |
| 2023.11 | 84.51㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2023.09 | 84.51㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2023.08 | 84.51㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 2023.03 | 84.51㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.51㎡ | 10건 | 629,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.51㎡ | 1건 | 735,000,000원 |
최저가 501,600,000원은 전체 실거래 평균의 79.7%, 최신 거래가격의 68.2%입니다. 최신 거래와 과거 거래를 비교한 최근 가격 추세도 +19.1%로 나타납니다. 따라서 제공된 거래 흐름에서 하락 추세가 확인되는 상황은 아닙니다.
다만 2026년 8월의 735,000,000원 거래는 8층이고, 경매 대상은 3층입니다. 거래층과 개별 호수의 상태가 다르므로 단순히 최신 거래가격과 최저가의 차액 전체를 수익으로 간주해서는 안 됩니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래를 우선 참고하되, 표본이 1건이라는 한계를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 501,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,416,000원 |
| 1. 근저당 · 애큐온저축은행 | 576,000,000원 | 494,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현 회차 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 7,416,000원을 공제한 494,184,000원이 애큐온저축은행에 배당됩니다. 채권최고액 576,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 81,816,000원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다.
이 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산값이며 실제 확정 채무잔액과 동일하다는 뜻은 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 507,319,231원으로, 현재 회차 가정 배당액만으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하므로 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 501,600,000원 | 494,184,000원 | 81,816,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 401,280,000원 | 394,867,200원 | 181,132,800원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 321,024,000원 | 315,729,664원 | 260,270,336원 | 0원 |
미배당액은 근저당 채권최고액 기준 추정입니다. 각 회차의 집행비용 등은 해당 시나리오의 배당계산에 따릅니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 상월곡동 월곡중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 상월곡역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 18층 건물의 3층 309호입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화설비, 엘리베이터 및 주차장시설이 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 부정형 완경사지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 인접 공도와 연결되어 있습니다. 공시지가는 3,970,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 철도 저촉·교육환경 보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 225세대, 1994년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래 10건의 가격 범위는 580,000,000원~735,000,000원입니다. 최근 거래가와 과거 거래가격 사이에 차이가 있으므로 향후 매도 시에는 실제 거래 가능한 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 12번, 2022.04.26 애큐온저축은행 근저당권이 말소기준입니다. 매각으로 소멸하는 권리와 등기부상 이미 말소된 과거 권리를 구분해 확인하세요.
- 최신 거래의 대표성. 2026.08 거래가 735,000,000원은 8층 거래입니다. 경매 대상인 3층 309호와 층·향·내부 상태를 비교하고, 최근 12개월 거래 표본이 1건임을 고려해야 합니다.
- 점유 및 명도. 별도로 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·현장 방문을 통해 점유자와 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 501,600,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오 가격은 401,280,000원과 321,024,000원입니다. 실제 기일과 최저가 변경은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납액과 부담 범위를 관리사무소에 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 고려하세요.
- 배당과 인수의 구분. 채권최고액 기준 미배당액 81,816,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 채권액과 배당 순위는 원본 배당자료로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 시세 검증이 관건”
성북구 우남아파트 309호는 애큐온저축은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정까지 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 매수인 인수 예정액은 0원이며, 채권최고액 기준 미배당금이 발생하더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
가격 측면에서는 1회 유찰된 최저가 501,600,000원이 전체 실거래 평균 629,000,000원과 최신 거래가 735,000,000원을 모두 밑돕니다. 특히 최신 거래 대비 68.2%로 가격 차이가 존재하며 최근 거래 추세도 +19.1%입니다.
다만 최신 거래는 8층의 단일 거래이고 본건은 3층입니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건에 그치는 만큼, 최신 거래가격을 그대로 본건의 확정 시세로 적용해서는 안 됩니다. 임대관계와 실제 점유 역시 확인이 필요한 사항입니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격 차이도 확인되지만, 개별 물건의 실질 가치와 점유 상태를 검증한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
