서울북부지방법원 2025타경13296. 강북구 수유동 ‘루미에르’ 제5층 제502호, 감정평가 이용상태가 방2·거실겸주방1·화장실1인 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 정순길이며, 과거 2018년 부평농업협동조합 근저당권 132,000,000원이 설정됐지만 2021.04.22 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.06.12 삼성카드 가압류 5,116,465원이고, 그 뒤 하나카드 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 송지영의 임대차계약일은 2021.03.14, 확정일자는 2021.03.15, 점유개시는 2021.04.21, 주민등록일자는 2021.04.27이고 보증금은 220,000,000원입니다. 이 전입일은 2025.06.12 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 일반적인 경매라면 저가 낙찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건에는 이를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 279-133 루미에르 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 한천로172가길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실겸주방1·화장실1 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제5층 제502호 |
| 사용승인일 | 2018.06.29 |
| 소유자 | 정순길 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 226,999,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2018년 부평농업협동조합 근저당권은 2021.04.22 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 말소기준권리는 2025.06.12 삼성카드 가압류 5,116,465원입니다. 송지영의 주민등록일자 2021.04.27은 이보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2024.10.02 이루어졌고, 등기 내용상 보증금은 220,000,000원입니다.
② 임차인·점유관계 — 특별조건과 미상 기재를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송지영 | 제5층 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.04.27 / 2021.03.15 | 有 | 有 | 특매조건상 0원* |
| 한국주택 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 송지영 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,116,465원 | 5,116,465원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 22,479,321원 | 2,835,535원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 226,999,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 송지영 보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 송지영에게 남는 보증금 자체가 없습니다. 배당표상 삼성카드는 5,116,465원 전액, 하나카드는 2,835,535원 배당되고 한국주택금융공사 배당액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 246,643,436원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 숫자보다 특별매각조건을 먼저 본다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 232,000,000원 | 0원 | 246,643,436원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,600,000원 | 37,798,400원 | 254,595,436원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 74,398,720원 | 254,595,436원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 방2, 거실겸주방1, 화장실1 등입니다.
- 입지. 국립4.19묘지입구사거리 북동측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 4.19민주묘지역(우이신설선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2018.06.29입니다. 승강기·주차장·난방·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 남측 약 3미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 원본을 다시 확인하세요.
- ‘한국주택’ 정체 확인. 보증금·전입신고일·확정일자가 모두 미상입니다. 동일 임차관계의 중복기재인지 별도 점유자인지 현황조사와 명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 송지영 권리관계. 주민등록일 2021.04.27은 말소기준 2025.06.12보다 앞서 대항력이 있으므로, 특별매각조건이 없다면 저가 낙찰 시 인수형이 되는 구조라는 점을 기억해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 232,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 점유·명도 확인. 감정 현장조사 당시 거주인이 부재해 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 정리됐지만, 미상 기재는 남아 있다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 그러나 현재 매각가 232,000,000원 가정에서는 송지영 보증금이 전액 배당되고, 더 중요한 것은 배당이 부족하더라도 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 한 특별매각조건이 있다는 점입니다. 따라서 송지영 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 별도로 기재된 ‘한국주택’은 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 232,000,000원의 가격 메리트는 평가할 수 없습니다. 즉 주된 임차권은 특별조건으로 정리되지만, 미상 점유관계 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어려운 사건입니다.
