서울북부지방법원 2025타경13337. 중랑구 중화동 보람팰리스 3층 301호, 전용 42.45㎡ 규모의 다세대주택입니다. 현관1·방3·주방1·거실1· 욕실겸화장실1·발코니1로 이용 중이며, 6층 건물의 제3층입니다. 현재 소유자는 이소영이고, 2020.10.06 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 후순위인 임차권등기가 실제로는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄다는 점입니다. 정은숙의 임대차계약일은 2020.08.10, 확정일자는 2020.08.11, 점유개시는 2020.10.06, 주민등록일은 2020.10.07입니다. 반면 말소기준은 2023.02.01 국의 압류입니다. 따라서 정은숙은 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 보증금은 매수인 인수로 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 296-54 보람팰리스 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 동일로121가길 21-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.45㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 소유자 | 이소영 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 344,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 328,189,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기일보다 ‘대항요건 취득일’이 중요하다
말소기준은 2023.02.01 국의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 서울특별시중랑구·강서구의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 정은숙의 주택임차권등기는 2023.07.19에 등기됐더라도, 실제 전입은 2020.10.07이고 점유는 2020.10.06부터라 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은숙 | 제3층 제301호 전부 | 2020.10.07 / 2020.08.11 | 328,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 정은숙은 2023.07.19 배당요구를 했고 우선변제권을 행사합니다.
② 시세·실질취득 — 유찰돼도 총비용은 크게 내려가지 않는다
보람팰리스는 총 14세대, 2020.06.24 준공된 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 2026.04의 320,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 320,000,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 자료상 최근과 과거의 가격 추세는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 42.45㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2024.10 | 42.11㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2024.05 | 42.45㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 320,000,000원 |
현재 최저가 344,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원의 107.5%입니다. 즉 신건 가격 자체가 최근 시세보다 높습니다. 더 중요한 것은 유찰 뒤입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조가 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 344,000,000원 | 0원* | 344,000,000원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 275,200,000원 | 57,452,800원 | 332,652,800원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 220,160,000원 | 111,722,240원 | 331,882,240원 |
* 현재 회차의 인수 0원은 제공된 배당 가정 기준입니다. 국세·지방세 압류가 당해세로 우선 차감되면 임차보증금 배당액이 줄어 미배당 잔액이 매수인 인수로 바뀔 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,000원 |
| 1. 임차인 정은숙 보증금 | 328,000,000원 | 328,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 정은숙 | 328,189,000원 | 10,384,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차보증금 328,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부는 반영되지 않았고, 당해세가 선순위로 차감되면 후순위 배당과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선·경춘선 중랑역 북동측 인근이며, 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 중랑역까지 도보 약 5~6분이며 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제3층 제301호이고, 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,226,000원/㎡, 토지면적은 184.1㎡입니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이고 확인된 비교 거래가 3건뿐이라 거래 표본이 많지 않습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 옥상에 전체 세대가 공유하는 벽체이용·샌드위치판넬조 슬래브지붕 약 8㎡ 창고가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 실제 배당에서 얼마를 선차감하는지 확인해야 현재 인수 0원 가정의 신뢰도를 판단할 수 있습니다.
- 임차보증금 잔액 계산. 정은숙은 대항력 있는 임차인입니다. 배당으로 328,000,000원을 전액 회수하지 못하면 남은 금액은 매수인 인수입니다.
- 동일인 청구 관계 확인. 임차권자 정은숙과 강제경매 채권자 정은숙이 동일하므로 보증금 채권과 집행채권의 관계 및 중복 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 57,452,800원, 2회 유찰 시 인수 111,722,240원으로 늘어 실질취득은 계속 3억 원대에 머뭅니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 명세서에서 대조할 필요가 있습니다.
- 옥상 공유창고 확인. 약 8㎡ 공유창고의 실제 이용상태와 관리관계를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건의 표면만 보면 신건 344,000,000원에 현재 배당 가정상 인수액 0원입니다. 하지만 정은숙의 보증금 328,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 커집니다. 실제 시나리오도 1회 유찰 시 실질취득 332,652,800원, 2회 유찰 시 331,882,240원으로 최신 거래 320,000,000원 위에 남습니다.
게다가 현재 최저가 자체가 최근 시세의 107.5%이고, 국세·지방세 압류 3건이 당해세로 선차감될 경우 신건에서도 임차보증금 미배당 인수가 생길 수 있습니다. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일인이라는 점도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 떨어지는 모습보다 실질취득액을 봐야 하고, 현재 가격에는 시세 메리트가 없습니다.
