서울북부지방법원 2025타경13369. 강북구 수유동 486-702 제1층 제101호 다세대주택입니다. 소유자 이정민은 2018.12.27. 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2020.12.16. 신용보증기금 가압류 103,180,703원입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단·케이비국민카드·삼성카드· 희망1자산대부관리 등의 가압류와 압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 임대차계약일 2018.08.28., 확정일자 2018.08.31., 주민등록일 2018.09.07., 점유개시일 2019.09.25., 보증금 85,000,000원이 기재돼 있습니다. 점유와 주민등록이 모두 말소기준일보다 앞서므로 데이터상 대항력 있는 임차권으로 분류됩니다. 다만 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 기관으로 표시돼 있어, 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 486-702 제1층 제101호 · 도로명 서울특별시 강북구 인수봉로 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이정민 (2018.12.27. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 105,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 93,870,273원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2020.12.16. 신용보증기금 가압류입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기 자체는 2023.09.14. 접수됐지만, 그 기초가 되는 주민등록일과 점유개시일이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 2018.09.07 / 2019.09.25 | 대항력 有 우선변제 승계 |
| 실제 임차인 | 주식회사 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계로 표시돼 있어 ‘주식회사’와 별개의 보증금 85,000,000원을 하나 더 가진 임차인으로 합산하지 않습니다. 다만 ‘주식회사’의 전입신고일과 보증금은 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가 80%까지 내려온 상태
감정가 132,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,600,000원입니다. 현재 회차에서는 집행비용 추정액 2,278,400원을 제외하고도 한국토지주택공사의 보증금 85,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 청구와 관련한 현재 회차의 알려진 매수인 인수액은 0원입니다.
2회 유찰 시 매각가는 84,480,000원, 3회 유찰 시 67,584,000원으로 제시돼 있으며, 배당모형상 한국토지주택공사 보증금 미배당에 따른 룰상 인수액은 각각 2,440,640원, 19,032,512원입니다. 그러나 특별매각조건을 적용하면 이 임차권 청구의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 이 숫자는 확약이 없을 때의 계산상 미배당액을 보여주는 참고치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,278,400원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 103,180,703원 | 18,321,600원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 27,300,300원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,539,582원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,680,290원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 18,169,150원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 93,870,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 채권자 총 청구액은 265,740,298원, 배당액은 18,321,600원, 미배당액은 247,418,698원입니다. 이 일반 채권자 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 저층 공동주택 유형으로 봐야 합니다.
- 입지. 혜성여자고등학교 남측 인근이며, 주변은 저층 공동주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕, PVC 샷시 창호이며 난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 완경사지의 주거용 부지이며 서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·개발행위허가제한지역 등으로 표시돼 있습니다.
- 현장 확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰에 따라 평가돼 실제 내부구조가 다소 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소의 적용 대상이 한국토지주택공사 청구와 어떻게 연결되는지 다시 확인해야 합니다.
- ‘주식회사’ 임차인 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 확약의 동일 대상인지 확인 전에는 별도 인수 위험으로 관리하는 편이 안전합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 보증기관 대위·승계 청구이므로 실제 임차인 보증금에 다시 더하지 않습니다.
- 현재 회차 배당 구조. 105,600,000원 매각 가정에서는 한국토지주택공사 85,000,000원이 전액 배당되고 일반 채권자에게 18,321,600원이 배당됩니다.
- 유찰 시 인수 계산. 2회·3회 유찰 모형의 2,440,640원·19,032,512원은 확약 전 계산상 미배당액이며, 특별조건 적용 시 한국토지주택공사 청구의 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 80%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 다세대 개별 호수의 현장 상태와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 권리는 닫히지만, 미상 임차인은 남는다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 한국토지주택공사 명의 보증금 85,000,000원입니다. 그러나 현재 최저가에서는 전액 배당되고, 더 낮은 회차에서도 특별매각조건에 따라 잔존채권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있으므로 이 청구 자체의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 그 다음입니다. 보증기관 대위·승계와 연결된 실제 임차인 ‘주식회사’의 전입일과 보증금이 확정돼 있지 않습니다. 따라서 이 별도 기재까지 같은 확약의 적용 대상임을 확인하기 전에는 권리분석을 완전히 종료할 수 없습니다. 현재 최저가 105,600,000원은 감정가의 80%이지만, 시세보다 싸다고 단정할 근거로 사용할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 “LH 85,000,000원은 인수에서 제외하되, 실제 임차인 1명의 미상사항을 끝까지 확인하는 것”입니다.
