서울북부지방법원 2025타경13369. 서울 강북구 수유동 486-702 제1층 제101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이정민이며 2018.12.27 매매로 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2020.12.16 신용보증기금 가압류 103,180,703원이고, 그 뒤 서울신용보증재단· 케이비국민카드·삼성카드·희망1자산대부관리 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기 순서만 보고 “모두 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 전입신고 2018.09.07, 확정일자 2018.08.31로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 자료가 있습니다. 보증금은 85,000,000원입니다. 다만 이 신고는 보증기관 대위·승계 건으로 표시돼 실제 임차인의 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 486-702 제1층 제101호 |
| 도로명 | 서울특별시 강북구 인수봉로 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이정민 (2018.12.27 매매 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 93,870,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 갑구 6번, 2020.12.16 신용보증기금 가압류입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임대차의 확정일자 2018.08.31과 전입신고 2018.09.07은 말소기준보다 앞섭니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2023.09.14에 이루어졌지만 등기 내용에 앞선 임대차계약·전입·확정일자가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 2018.09.07 / 2018.08.31 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 |
| 실제 임차인 신고 | 주식회사 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사 85,000,000원과 ‘주식회사’를 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 자료상 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으며 ‘주식회사’를 승계 대상으로 두고 있습니다. 따라서 실제 임차인 신고는 1명으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 103,180,703원 | 44,352,000원 |
| 3. 서울신용보증재단 가압류 | 27,300,300원 | 0원 |
| 4. 케이비국민카드 가압류 | 9,539,582원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 13,680,290원 | 0원 |
| 6. 희망1자산대부관리 유한회사 가압류 | 18,169,150원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험 주식회사 | 93,870,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 한국토지주택공사 보증금 85,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 특별매각조건까지 반영하면 해당 임차권의 잔존 보증금 인수도 실질 0원입니다. 다만 별도 신고된 ‘주식회사’의 보증금과 대항력은 미상입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 132,000,000원이나 최저가 132,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 현재는 신건으로 유찰 횟수도 0회입니다. 가격 판단보다 권리관계와 실제 점유·임대차 확인이 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 산식상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 132,000,000원 | 221,388,298원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 105,600,000원 | 247,418,698원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 84,480,000원 | 265,740,298원 | 2,440,640원* |
* 특별매각조건이 적용되는 임차권의 잔존 보증금은 포기·말소 조건이므로 실질 인수 0원. 별도 미상 임차인 신고는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 저층 공동주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 혜성여자고등학교 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕, 외벽은 벽돌쌓기 등이며 P.V.C샷시 창호가 설치돼 있습니다. 난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 사다리형 완경사지의 주거용 부지이며 서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조는 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 기준으로 확인돼 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소의 적용 대상·제출 방식·효력을 원본 별지에서 다시 확인하세요.
- ‘주식회사’ 임차인 확인. 2025.10.23 배당요구를 한 신고자의 전입일·확정일자·보증금·점유 여부를 문건접수와 현황조사에서 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 보증기관 대위·승계로 표시돼 실제 임차인의 별도 보증금과 중복 계산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가 132,000,000원이 싸다는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 점유·내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 점유자와 내부 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 미납 관리비·당해세. 배당표에 반영되지 않은 비용과 조세가 있는지 별도로 확인하세요.
맺으며 — “확약 대상은 0원, 미상 임차인은 별도”
이 사건의 표면만 보면 선순위 전입·확정일자를 가진 85,000,000원 임차권이 있어 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 잔존 보증금채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 그 확약 적용 대상 임차권은 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 현재 회차 배당모형에서도 해당 85,000,000원은 전액 배당됩니다.
그렇다고 이 물건을 안전형으로 단정하기에는 이릅니다. 별도로 배당요구한 ‘주식회사’는 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 승계액을 판단할 수 없습니다. 가격 역시 비교 실거래가 없어 132,000,000원이 싸다는 근거가 없습니다. 따라서 결론은 주된 임차권 인수는 특별조건으로 해소되지만, 미상 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
