서울북부지방법원 2025타경13395. 동대문구 장안동 청명에버아트1차 302호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 류국환이며 2020년 12월 30일 300,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 채권 규모가 아니라 김혜림의 대항력 있는 주택임차권입니다. 김혜림은 2020년 12월 9일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 11월 5일이며, 보증금은 300,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 7월 13일 성동세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입일은 그보다 앞선 2020년 12월 9일이므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 임차권등기는 2023년 10월 13일에 설정됐지만, 등기부에는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 함께 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준은 2022년 7월 13일 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김혜림의 전입·점유는 2020년 12월 9일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 배당으로 다 갚히지 않는 경우 그 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

따라서 유찰 후에는 “최저가가 2억대로 떨어졌다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 1회 유찰의 실질취득 부담은 289,600,000원 + 15,254,400원 = 304,854,400원, 2회 유찰은 231,680,000원 + 72,363,520원 = 304,043,520원입니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 인수액이 반대로 늘어나는 구조이므로, 실질취득 부담이 약 3억원 수준에서 고정되는 대항력 인수형의 성격을 보입니다.

③ 시세 비교 — 현재 신건 가격은 최근 거래보다 높다

청명에버아트1차는 2017년 1월 24일 사용승인, 총 18세대 규모입니다. 확인된 실거래는 2024년 7월 전용 68.02㎡ 2층의 355,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 355,000,000원입니다.

현재 최저가 362,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 확인 거래인 355,000,000원의 102.0%입니다. 즉 현재 회차에서 인수액이 0원이라는 장점이 있어도 실질취득 362,000,000원 자체가 최근 거래보다 7,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)

현재 매각가 362,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 300,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하며, 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액이 생긴다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회·2회 유찰 시 최저가는 크게 낮아지지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 바뀝니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 매각가와 인수액을 합한 실질취득으로 해야 합니다. 특히 보증금 300,000,000원보다 매각가가 낮아진 구간에서는 실질 부담이 약 3억원대에 머물러, 낙찰가 하락폭만큼 경제적 부담이 낮아지지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 오피스텔 및 아파트 건물 내 302호입니다.
• 입지. 안평초등학교 북서측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·단독아파트· 주상복합아파트·상가·관공서·근린공원·소규모 점포 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로·토지. 서측으로 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 사다리형 유사 형상입니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 5,456,000원입니다.
• 현장확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 내부를 정확히 확인하지 못해, 실제 내부구조와 이용상태는 재확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 3억원을 최우선 확인. 김혜림의 전입 2020.12.09는 말소기준 2022.07.13보다 빠릅니다. 배당 부족분이 있으면 매수인 인수 대상입니다.
• 유찰 후에는 반드시 실질취득으로 계산. 1회 유찰은 304,854,400원, 2회 유찰은 304,043,520원으로 계산됩니다. 최저가 숫자만 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
• 현재 신건 가격도 싸지 않음. 362,000,000원은 최근 거래 355,000,000원의 102.0%입니다. 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 여러 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 김혜림의 지위 원본 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 임대차계약서·채권관계·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 점유·내부 상태 확인. 감정평가 시 정확한 내부 확인이 불가능했던 만큼 실제 이용상태와 내부구조를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금·원본 대조. 미납 관리비와 세금, 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “현재는 비싸고, 유찰 후엔 인수를 봐야 한다”

이 물건은 단순한 “대항력 임차인 있으니 위험” 유형도, “인수 0원이니 안전” 유형도 아닙니다. 현재 362,000,000원에 매각된다면 보증금 300,000,000원이 배당으로 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 그 실질취득액 362,000,000원이 최근 확인 거래 355,000,000원보다 높아 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.

반대로 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다. 1회 유찰의 실질취득은 304,854,400원, 2회 유찰은 304,043,520원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮아졌나”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합쳐 실제 얼마를 부담하는가”로 판단해야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류와 임차인·신청채권자 동일성까지 확인해야 하므로, 현재 가격은 보류, 유찰 후에는 인수액을 다시 산정하는 접근이 적절합니다.