서울북부지방법원 2025타경13395. 장안동 청명에버아트1차 제3층 제302호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가에서 1회 유찰돼 최저가가 289,600,000원으로 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김혜림의 보증금 300,000,000원입니다. 김혜림은 2020.12.09. 전입·점유, 2020.11.05. 확정일자를 갖추고 있고 배당요구도 했습니다. 말소기준은 2022.07.13. 성동세무서장 압류이므로 전입이 그보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 289,600,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,854,400원을 제외한 284,745,600원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 15,254,400원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 304,854,400원입니다. 이후 2회 유찰 시에도 낙찰가 231,680,000원에 인수액 72,363,520원이 붙어 304,043,520원, 3회 유찰 시에는 185,344,000원에 118,050,816원을 더한 303,394,816원입니다. 낙찰가만 떨어질 뿐 총 부담은 보증금 300,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 382-3 청명에버아트1차 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 류국환 · 2020.12.30. 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 289,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜림 / 300,175,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2017.01.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.07.13. 압류입니다. 그보다 앞선 2020.12.09.에 김혜림이 전입·점유했고, 확정일자도 2020.11.05.이므로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 2023.10.13. 주택임차권등기도 마쳤으며 보증금은 300,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 및 각 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 잔액은 별도로 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜림 | 제3층 제302호 전부 | 300,000,000원 | 2020.12.09 / 2020.11.05 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
청명에버아트1차의 동일·유사 면적 실거래 표본은 1건입니다. 2024.07, 전용 68.02㎡ 2층이 355,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균·최신 거래·전체 평균이 모두 355,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 68.02㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 평균 | 64.4㎡ | 1건 | 355,000,000원 |
최저가 289,600,000원만 비교하면 최근 시세의 81.6%지만, 이 비율은 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 현재 회차의 실제 부담은 304,854,400원으로 최근 시세 355,000,000원의 약 85.9%입니다. 따라서 이 사건에서는 81.6%라는 최저가 할인율보다 실질취득 304,854,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,854,400원 |
| 1. 임차인 김혜림 보증금 | 300,000,000원 | 284,745,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,449,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김혜림 | 300,175,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 300,000,000원 중 284,745,600원이 배당되고 15,254,400원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안평초등학교 북서측 인근이며, 주변에 오피스텔·다세대주택·단독아파트·주상복합아파트·상가·관공서·근린공원·소규모 점포 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 오피스텔 및 아파트 건물이며 사용승인일은 2017.01.24입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 5,456,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 청명에버아트1차는 18세대이며, 비교 실거래 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 289,600,000원에 인수액 15,254,400원을 더한 실질취득은 304,854,400원입니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 실질취득 304,043,520원, 3회 유찰 시 303,394,816원으로 총 부담 감소폭은 제한적입니다.
- 임차권 원본 확인. 김혜림의 임대차계약일 2020.09.16, 확정일자 2020.11.05, 전입·점유 2020.12.09, 임차권등기 2023.10.13의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인·채권자 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 김혜림으로 동일하게 표시돼 있으므로 보증금 지급관계와 신청채권의 발생원인을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감으로 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 정확한 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 탐문 등을 바탕으로 작성됐으므로 실제 이용상태와 내부구조를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “289,600,000원이 아니라 304,854,400원”
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 289,600,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김혜림의 300,000,000원 보증금 중 현재 회차에서 배당되지 않는 15,254,400원을 합친 실질취득 304,854,400원입니다. 이 금액은 최근 실거래 355,000,000원보다 낮지만, 추가 유찰이 일어나도 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 304,043,520원, 303,394,816원 수준으로만 내려갑니다. 따라서 낙찰가 할인율을 가격 메리트로 그대로 해석하면 안 되는 대항력 인수형 사건입니다. 국세·지방세 압류와 임차인·신청채권자 동일인 관계까지 확인한 뒤 실질취득 총액을 기준으로 접근해야 합니다.
