서울북부지방법원 2025타경13411. 서울 강북구 번동 521-20, 도로명주소 덕릉로40길 32-30의 다세대주택 제1층 제1호입니다. 감정가는 108,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 동일한 108,000,000원입니다. 현재 소유자는 박교수이며, 2013.11.06. 소유권을 취득할 당시 등기부 거래가액은 88,000,000원입니다.

권리분석의 기준점은 2025.01.17. 설정된 정원석 명의 근저당권으로, 채권최고액은 91,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리로 계산되어 있고, 2025.10.24. 서울북부지방법원의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액 0원, 그러나 물건 특정이 핵심

과거 설정되었던 한국주택은행·국민은행·통조림가공수산업협동조합·신한은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.01.17. 정원석 근저당권이며, 예상배당 기준 채권최고액 91,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.

② 가장 큰 리스크 — 공부상 제1호와 현황 위치가 맞지 않는다

이 사건에서 가장 중요하게 볼 부분입니다. 물건 확인 및 실지 조사 당시 출입문에는 호수 표시가 없었고, 실제 거주자의 호별 위치와 공부상 호별 위치가 일치하지 않는 것으로 확인되었습니다. 감정평가서에는 공부상의 위치 호수인 제1호와 현황상의 위치 호수인 제2호에 대하여 감정평가액을 각각 표시했다고 기재되어 있습니다.

③ 가격 — 실거래 비교자료 없이 신건 108,000,000원

감정가는 108,000,000원이고 현재 최저매각가 역시 108,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 금액이 주변 거래가격 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘신건이라 싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.

회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원입니다. 다만 이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 가격이 내려갈수록 나타나는 변화는 채권자 미배당액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권최고액 91,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 14,688,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강북구 번동 소재 성신여자대학교 동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린상가·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 벽돌조 스페니쉬기와 지붕의 지하1층 및 지상2층 다세대주택으로, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 대상건물 북동측으로 덕릉로40길 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당하고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호수 특정. 건물 출입문에 호수 표시가 없고 공부상·현황상 위치가 불일치합니다. 반드시 실제 매각대상을 현장에서 특정해야 합니다.
• 건축물 현황도. 낙찰 후 건축물대장상 현황도를 수정해야 할 필요성이 있을 수 있다는 점을 비용·절차 측면에서 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없으나 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 입찰 전에 다시 확인하는 것이 중요합니다.
• 내부상태. 실지 조사 당시 내부구조 확인이 용이하지 않아 건축물 현황도를 기준으로 도시된 만큼 실제 내부와 차이가 있는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 108,000,000원의 가격 경쟁력은 판단하기 어렵습니다. 신건 가격 자체만으로 저가 매수라고 볼 근거는 없습니다.
• 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 최종 매각조건과 배당요구·조세관계를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리금액보다 물건을 정확히 특정하는 게 먼저”

이 사건의 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 108,000,000원, 말소기준 근저당권 채권최고액은 91,000,000원이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이번 물건에서 가장 중요한 것은 그보다 앞단의 문제입니다. 내가 입찰하는 제1층 제1호가 실제 현장에서 어느 출입문과 어느 공간인지 정확히 특정해야 합니다.

공부상 호수와 실제 거주자의 호별 위치가 일치하지 않고, 현황상 위치가 서로 바뀐 것으로 추정되며, 낙찰 후 건축물대장 현황도 수정 필요성까지 명시되어 있습니다. 여기에 임대사항도 미상이고 내부 확인도 충분하지 않았습니다. 따라서 금전 인수는 낮지만 물건 특정·점유 확인 리스크가 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다. 가격 메리트 역시 실거래 비교자료가 없어 신건 단계에서 단정할 수 없습니다.