서울북부지방법원 2025타경13411. 서울특별시 강북구 번동 521-20, 도로명주소 덕릉로40길 32-30에 있는 다세대주택 제1층 제1호입니다. 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,400,000원입니다. 소유자는 박교수이며, 2013년 11월 6일 거래가 88,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 주식회사 펜타어드밴스대부, 청구금액은 61,394,397원입니다.
말소기준권리는 2025년 1월 17일 접수된 정원석 명의 근저당권으로, 채권최고액은 91,000,000원입니다. 별도로 기존 근저당권의 양도 및 근저당권부채권 질권 설정 이력이 있어 권리의 말소·승계 관계를 원본으로 대조해야 합니다. 여기에 매각물건명세서가 직접 경고하는 호수 위치 불일치가 결합되어 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 배당액만 확인하고 끝낼 수 있는 단순한 경매가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 521-20 제1층 제1호 도로명: 서울특별시 강북구 덕릉로40길 32-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 스페니쉬기와 지붕 · 지하 1층 및 지상 2층 중 제1층 제1호 |
| 사용승인일 | 1990.06.28 |
| 소유자 | 박교수 · 2013.11.06 소유권이전 (거래가 88,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 86,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 펜타어드밴스대부 |
| 청구금액 | 61,394,397원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.17 정원석 근저당권 · 채권최고액 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별 유의사항 | 공부상 호수와 실제 거주자의 호수 위치 불일치. 실제 현황 기준 매각 및 건축물대장 현황도 수정 가능성. |
① 권리 흐름 — 말소기준과 기존 근저당 이력
현재 확인되는 말소기준은 을구 11번 정원석 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 분석되어 있습니다. 다만 2024년 10월 설정된 기존 근저당권은 말소 이력이 표시되어 있는 반면, 그에 부기된 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권 설정 기록도 존재합니다. 특히 경매 신청채권자가 해당 기존 근저당권을 양수한 이력이 있으므로, 실제 말소관계와 배당순위는 등기사항전부증명서 및 배당 관련 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 매각대상 확인 — 이 사건에서 가장 중요한 위험
이 사건에서 매각대상은 실제 현황 기준이며, 매수인은 추후 건축물대장상 현황도를 수정해야 할 필요성이 있을 수 있습니다.
감정평가 당시에도 공부상 위치의 제1호와 현황상 위치의 제2호에 대한 감정평가액이 각각 표시되었습니다. 현장 출입문에는 호수 표시가 없었고, 내부조사는 소유자와 이해관계인의 부재 등으로 충분히 이루어지지 못했습니다. 내부구조도 역시 건축물대장상 현황도와 외부 관찰을 기초로 작성되어 실제와 다를 수 있습니다.
| 공부상 표시 | 제1층 제1호 |
|---|---|
| 현황상 문제 | 제1호와 제2호의 좌우 위치가 서로 바뀐 상태로 추정 |
| 매각대상 기준 | 실제 현황 기준 |
| 현장 식별 | 출입문에 호수 표시 없음 |
| 내부구조 | 내부조사 제한 · 건축물대장 현황도 및 외부 관찰 기준 |
| 매수인 확인사항 | 실제 매각 호실의 위치, 점유 상태, 현황도 수정 가능 여부 |
이 문제는 일반적인 수리비나 낙찰가 할인과 성격이 다릅니다. 어느 공간을 매수하는지, 실제 점유자가 있는 공간과 등기·건축물대장의 표시가 어떻게 연결되는지를 입찰 전에 명확하게 확인해야 합니다. 명세서가 실제 현황 기준 매각을 명시한 만큼 공부상 호수만 믿고 목적물을 특정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,955,200원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 정원석 | 91,000,000원 | 84,444,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 86,400,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,955,200원을 제외한 84,444,800원이 정원석 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 6,555,200원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 이는 실제 점유·임대차관계까지 확정했다는 의미는 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 기존 근저당권 이전·질권 관계에 대한 실제 배당순위 확인에 따라 최종 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 권리 확인은 별개
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 6,555,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 69,120,000원 | 67,475,840원 | 23,524,160원 | 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 55,296,000원 | 53,900,672원 | 37,099,328원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 위 시나리오에서 표시된 미배당은 매수인에게 자동으로 승계되는 금액이 아닙니다. 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 실제 점유관계가 확정되지 않았다는 점과 호수 불일치 문제는 낙찰가가 내려가더라도 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강북구 번동 성신여자대학교 동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린상가·공원 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1990.06.28 사용승인된 벽돌조 다세대주택입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시 창호를 갖추고 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 대상 건물 북동측으로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정평가상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 개별 호실의 상태와 실제 이용 공간의 특정이 중요합니다. 특히 이 사건은 공부·현황상 호수 불일치와 내부조사 제한이 있어 일반적인 시세 비교 이전에 목적물 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 호실 확인. 현황 기준으로 매각되는 제1층 제1호의 실제 위치를 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서 및 현장에서 교차 확인해야 합니다.
- 건축물대장 현황도. 제1호와 제2호의 좌우 위치가 뒤바뀐 문제에 대해 관할 행정기관에 수정 가능 여부와 필요한 절차를 확인하세요.
- 점유자 확인. 호수 표시가 없는 건물입니다. 실제 매각대상 공간의 점유자, 임대차관계, 전입 및 점유 개시 시점을 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 담보권 원본 대조. 을구 10번 근저당권의 말소 이력과 10-1·10-2·10-3 부기등기, 을구 11번 정원석 근저당권의 관계를 확인하세요.
- 경매 신청채권 확인. 주식회사 펜타어드밴스대부의 근저당권 양수 이력과 청구액 61,394,397원, 예상배당 내역의 관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 제한되어 실제 구조가 현황도와 다를 수 있습니다. 내부 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 86,400,000원은 감정가 대비 80%이지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 주변 동일 유형의 실제 거래와 호실별 조건을 별도로 검토해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장 및 건축물현황도, 감정평가서와 현황조사서를 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “8,640만원보다 중요한 것은 어느 집을 사느냐”
서울북부지방법원 2025타경13411은 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 86,400,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만, 그것만으로 위험이 해소되었다고 볼 수는 없습니다.
이 사건은 공부상 제1호와 실제 거주자의 호수 위치가 뒤바뀐 것으로 추정되고, 실제 현황을 기준으로 매각한다는 점이 결정적인 확인사항입니다. 여기에 건축물대장 현황도 수정 가능성, 불명확한 임대관계, 기존 근저당권 이전·질권 기록에 대한 추가 확인이 필요합니다.
현재 최저가가 감정가 대비 80%라는 수치는 사실이지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단에 앞서 매각대상 공간과 실제 점유관계, 등기상 권리의 정합성을 확인하는 것이 우선입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 매수인이 취득할 목적물이 정확히 무엇인지에 있습니다.
