서울북부지방법원 2025타경13420. 서울 강북구 수유동 삼광빌라12차 3층 301호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박희선이고 2002.12.04. 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024.10.31. 김미련 명의 채권최고액 60,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박준희 근저당권 230,000,000원, 현대캐피탈 가압류 11,074,002원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 신한은행 근저당권과 2003년 중소기업은행 관련 가압류는 등기부상 이미 말소돼 현 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 권리 자체를 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 가격 측면에서는 별도 판단이 필요합니다. 이 사건에는 실제 거래가격 비교자료가 없으므로 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 166-49 삼광빌라12차 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 도봉로99길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 박희선 (2002.12.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미련 / 44,851,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 현재 자료에서는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2024.10.31. 설정된 김미련 근저당권이고, 이후의 박준희 근저당권, 현대캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행 근저당권과 2003년 가압류 2건은 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 297,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 297,000,000원이 시장에서 저렴한지 비싼지 수치로 판정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,958,000원 |
| 2. 근저당 · 김미련 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박준희 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 11,074,002원 | 2,042,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 301,074,002원 중 292,042,000원이 배당되고, 9,032,002원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 강북중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 수유역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 4~5m 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 지세가 평탄한 정방형 토지의 다세대주택 건부지이며, 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 확인. 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작해 평가됐고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.10.31. 김미련 근저당권이 기준권리인지 등기사항전부증명서 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인이 확인되지 않았지만 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 297,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 실거래 자료가 없으므로 인근·유사 다세대의 최근 거래가격과 반드시 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 237,600,000원, 2회 유찰 가격은 190,080,000원입니다. 두 경우 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 미배당 9,032,002원은 후순위 채권자의 미회수분이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부상황을 직접 확인하지 못한 평가이므로 수리비·하자 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.10.31. 김미련 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 박준희 근저당 230,000,000원과 현대캐피탈 가압류 11,074,002원은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가가 297,000,000원이지만 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없으므로, ‘신건인데 싸다’거나 ‘감정가가 적정하다’고 단정할 수 없습니다. 다세대주택이라는 용도와 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했다는 점까지 고려하면, 이 물건은 권리는 합격권, 가격과 현황은 재확인으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
