서울북부지방법원 2025타경13420. 서울특별시 강북구 수유동 삼광빌라12차 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박희선이며, 김미련이 설정한 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 44,851,287원입니다.

권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 신한은행 근저당권은 등기상 말소된 것으로 표시되어 있으며, 현재 경매의 말소기준은 을구 4번 김미련 근저당권입니다. 그 이후 설정된 박준희의 채권최고액 230,000,000원 근저당권과 현대캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자에게 배당되지 않는 금액이 발생하더라도, 이것이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

다만 권리분석과 별개로 현장 확인이 중요한 사건입니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김미련 근저당이 말소기준

핵심은 2024.10.31. 설정된 김미련 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준이 되며, 이후의 박준희 근저당권과 현대캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신한은행의 과거 근저당권 역시 등기상 말소 이력이 확인됩니다.

② 점유·임대차 — 확인된 신고와 실제 점유는 다르다

현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 폐문부재로 인해 내부 이용상황 역시 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작한 것으로 나타납니다.

따라서 실제 거주자가 소유자인지, 별도의 임차인인지, 또는 다른 점유자인지는 확정할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하는 것 역시 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,126,400원을 제외하고 김미련 근저당권에 60,000,000원, 박준희 근저당권에 173,473,600원이 배당되는 구조입니다. 현대캐피탈은 배당받지 못하며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권최고액 기준 전체 청구액 301,074,002원 중 예상 배당액은 233,473,600원, 미배당액은 67,600,402원입니다. 김미련 근저당권에는 채권최고액 기준으로 60,000,000원이 배정되어 신청 청구액 44,851,287원을 충족하는 시나리오입니다.

위 배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 활용한 시뮬레이션입니다. 확정 채권액에 따른 실제 배당과 다를 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰에 따른 배당 변화

현재 회차에서는 예상 미배당액이 67,600,402원이며, 추가 유찰 시 미배당액은 더욱 커집니다. 다만 이는 채권자 배당 측면의 변화입니다. 현재 확인된 등기권리 구조에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 서울특별시 강북구 수유동 강북중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 수유역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 인조석재 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 4~5m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 평탄한 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가구역 이력. 감정평가상 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 지정 연장 여부 및 적용 대상은 별도 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작했습니다. 실제 내부 상태와 이용상황은 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2024.10.31. 김미련 근저당권을 기준으로 권리를 정리하되, 과거 신한은행 근저당권의 말소 및 부기 변경등기 경위를 최신 등기부 원본으로 대조하세요.
• 임대차·점유 확인. 폐문부재 및 임대관계 미상으로 기재된 만큼 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요. 임차인이 발견되면 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 반드시 추가 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 297,000,000원과 최저가 237,600,000원의 차이만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 구조, 시설 상태 및 보수 필요 여부를 점검하세요.
• 명도 비용. 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 매각 후 인도 및 점유 해소에 필요한 절차와 비용을 별도로 고려하세요.
• 체납·공과금. 미납 관리비, 공용부분 관리비, 관련 세금 및 기타 정산사항을 입찰 전에 확인하세요.
• 허가·규제 확인. 감정평가서에 기재된 토지이용 제한과 허가구역 지정기간을 최신 공부 및 관할기관 자료와 대조하세요.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유 확인은 필수”

이 사건은 2024.10.31. 김미련 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원이며, 채권자에게 발생하는 67,600,402원의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

그러나 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 판단은 구분해야 합니다. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 임대차관계가 이 사건의 주요 확인사항입니다.

가격 역시 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 평가하기 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않았으므로 최저가 237,600,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다. 등기상 권리관계는 정리 가능하나, 점유·임대차 확인과 실거래 시세 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.