광주지방법원 2025타경31979. 광주 북구 동림동 우미2, 102동 15층 1505호 아파트입니다. 소유자는 양현미이며 2003.07.22 소유권을 취득했습니다. 현재의 말소기준권리는 2024.02.21 국 압류입니다. 문제는 이보다 훨씬 앞선 2012.02.10 송기남의 전세권과 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 을구 3번 전세권 73,000,000원은 말소기준권리보다 앞서며 매각물건명세서에도 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.
송기남의 주택임차권등기는 2024.02.22 접수됐지만, 그 등기에 기재된 전입·점유개시일은 2012.02.10, 임차보증금은 89,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 여기에 서인재의 보증금 89,000,000원도 제공된 배당 시나리오에서 인수 대상으로 계산되어 있어, 현재 회차의 총 매수인 인수액은 142,501,026원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 26-1 제102동 제15층 제1505호 · 광주광역시 북구 북문대로201번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 15층 · 복도식 · 동향 |
| 소유자 | 양현미 (2003.07.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 36,557,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,200,700원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.21 갑구 4번 압류 · 국 · 서광주세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권·대항력이 핵심
1998년 설정됐던 한국주택은행 근저당은 2012.02.06 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.21 압류입니다. 그러나 송기남은 그보다 앞선 2012.02.10에 전세권을 설정했고 같은 날 전입·점유·확정일자를 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 이후 2024.02.22 임차보증금 89,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌으며, 매각물건명세서는 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
임차인 분석
보증기관의 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 자료상 실제 임차인은 2명입니다. 다만 서인재는 점유 부분이 901호로 기재되어 있고 본건은 1505호이므로, 두 호수의 대응관계는 입찰 전 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다. 아래 인수액 계산은 제공된 배당 시나리오가 서인재 보증금 89,000,000원을 전액 인수로 반영한 보수적 기준을 그대로 따릅니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송기남 | 건물전부 · 주거 | 2012.02.10 / 2012.02.10 | 89,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 서인재 | 901호 | 2020.04.02 / 확인 필요 | 89,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 36,557,000원이 아니라 179,058,026원을 봐야 한다
우미2 동일 면적대 전용 59.79㎡·59.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 96,833,333원, 최신 거래는 2026.04의 89,000,000원입니다. 최저가 36,557,000원만 보면 최근 평균의 37.8%이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수액이 붙기 때문에 그 비율로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 19 | 89,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 17 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 59.77㎡ | 7 | 89,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 10 | 117,000,000원 |
| 2025.11 | 59.77㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 10 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 3 | 106,000,000원 |
| 2025.07 | 59.77㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 59.79㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 96,833,333원 |
현재 회차 기준 실질취득은 최저가 36,557,000원에 인수액 142,501,026원을 더한 179,058,026원입니다. 이는 감정가 102,000,000원도 넘어가며, 최근 12개월 평균 96,833,333원과 최신 거래 89,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가의 36%까지 내려왔다”거나 “최근 시세의 37.8%다”라는 이유로 싸다고 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 36% | 36,557,000원 | 142,501,026원 | 179,058,026원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 29% | 29,245,600원 | 149,680,821원 | 178,926,421원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 23% | 23,396,480원 | 155,424,657원 | 178,821,137원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,058,026원 |
| 1. 임차인 송기남 보증금 | 89,000,000원 | 35,498,974원 |
| 인수 · 임차인 서인재 보증금 | 89,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 송기남 | 73,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 124,200,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
송기남 보증금 89,000,000원 중 35,498,974원이 배당되고 부족분 53,501,026원이 매수인 인수로 계산됩니다. 서인재 보증금은 89,000,000원 전액 인수로 반영되어 총 매수인 인수액은 142,501,026원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 동림동 동림다목적체육관 남서측 인근. 주변은 아파트지대, 노선상가지대, 주택 및 상가혼용지대 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통입니다. 토지는 평지·부정형, 광대로 한 면에 접합니다.
- 물건. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 15층, 복도식·동향이며 일반적인 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 우미2 · 600세대 · 1991.10.29 준공. 대상 면적은 59.79㎡이며 최근 12개월 동일 면적대 거래가 12건 확인됩니다.
- 가격대. 최근 12개월 거래 최저 85,000,000원, 최고 123,000,000원, 평균 96,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.04의 89,000,000원입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회이며, 본건은 6회 유찰 상태입니다. 유찰이 누적됐지만 이 사건은 인수액 때문에 실질취득비용이 낮아지지 않는 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 36,557,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합친 179,058,026원을 시세와 비교해야 합니다.
- 송기남 권리 원본 확인. 을구 3번 전세권 73,000,000원, 주택임차권등기 보증금 89,000,000원, 전입·점유·확정일자 2012.02.10 및 배당요구 관계를 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 서인재 901호 확인. 본건은 1505호인데 서인재의 점유 부분은 901호로 표시되어 있습니다. 현황조사·문건접수 원본에서 본건과의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 복수 존재합니다. 당해세가 있으면 우선 차감되어 임차인 배당 및 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 2024년 3월부터 관리비 미납이 기재돼 있으므로 관리사무소에서 체납액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 낙찰가 하락과 함께 인수액이 증가해 실질취득이 각각 178,926,421원, 178,821,137원으로 계산됩니다.
맺으며 — “36,557,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건은 표면적인 최저매각가와 실제 경제적 부담이 크게 갈리는 전형적인 인수형 구조입니다. 감정가 102,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 36,557,000원까지 내려왔지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액이 142,501,026원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 179,058,026원이고, 최근 12개월 평균 96,833,333원과 최신 거래 89,000,000원을 모두 상회합니다.
게다가 말소기준권리보다 앞선 송기남의 전세권과 대항력, 미변제 보증금 인수 문제가 있고, 서인재는 901호로 표시되어 본건 1505호와의 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 6회 유찰이라는 숫자가 위험을 제거한 것이 아니라, 낙찰가에서 인수액으로 부담이 이동한 사건으로 보는 것이 이 데이터에 가장 부합합니다.
