최저가는 4,569만원, 하지만 실질취득은 1.79억 — 광주 동림동 우미2 1505호

광주지방법원 2025타경31979. 광주 북구 동림동 우미2 102동 15층 1505호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 감정가는 102,000,000원이지만 다섯 번 유찰되어 최저매각가는 45,696,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 시세 1억원 안팎의 아파트를 4,000만원대에 취득하는 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 뒤 살아남는 보증금과 전세권입니다.

말소기준은 2024년 2월 21일 서광주세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2012년 송기남의 전세권과 전입·점유가 존재하며, 매각물건명세서에도 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 송기남의 임차보증금 89,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 여기에 2020년 전입한 서인재의 보증금 89,000,000원도 배당 가정상 전액 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 살아남는다

1998년 설정된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2012.02.06. 해지·말소됐으므로 현재 인수금액에 중복해서 더할 권리가 아닙니다. 2024.01.16. 서구 압류와 2024.07.03. 광주광역시 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 반면 2012.02.10. 송기남 전세권 73,000,000원과 그 임대차 관계에서 증액된 임차보증금 89,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 핵심 인수 권리입니다.

임차인 분석 (실제 임차인 2명)

두 신고 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 따라서 서로를 중복 신고로 제외할 수 없습니다. 다만 송기남의 전세권 73,000,000원과 주택임차권상 보증금 89,000,000원은 동일인의 임대차 갱신·증액 관계이므로, 실질부담 계산에서는 보증금 89,000,000원을 기준으로 하고 전세금 73,000,000원을 다시 더하지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최저가 47.2%는 착시다

우미2 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 오래된 고가 거래에 기대지 않고, 최근 12개월 평균 96,833,333원과 최신 거래 89,000,000원을 중심으로 비교해야 합니다.

최근 거래 범위는 85,000,000원~123,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 4월 89,000,000원입니다. 2025년 11월에는 117,000,000원과 123,000,000원 거래가 있었지만, 2026년 2~4월 거래는 85,000,000원~90,000,000원에 형성돼 최근 거래가격이 낮아진 흐름도 확인됩니다.

최저가 45,696,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 47.2%입니다. 그러나 대항력 인수형에서는 최저가가 아니라 실질취득 179,222,528원을 비교해야 합니다. 실질취득은 최근 평균보다 82,389,195원 높고, 최신 거래보다 90,222,528원 높습니다. 감정가 102,000,000원보다도 77,222,528원 높은 구조입니다.

추가 유찰 시에도 실질취득은 178,926,418원~179,222,528원으로 거의 같습니다. 최저가 하락을 가격 할인으로 해석할 수 없는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,696,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 송기남에게 배당돼도 44,526,528원이 남습니다. 서인재는 현재 가정에서 배당액이 없어 보증금 89,000,000원이 전액 인수됩니다. 전세권 73,000,000원은 송기남의 동일 임대차 보증금 관계이므로 별도로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 송기남 미배당액은 더 커질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동림다목적체육관 남서측 인근으로, 주변은 아파트지대·노선상가지대·주택 및 상가혼용지대가 함께 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 15층 1505호이며 복도식·동향입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 아파트부지로 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 938,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 600세대 단지지만 동일 면적 최근 거래가 85,000,000원~123,000,000원으로 편차가 있고, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.4회로, 권리관계가 복잡한 물건의 환금성은 낮게 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차의 경제적 부담은 45,696,000원이 아니라 179,222,528원입니다. 최근 12개월 평균 96,833,333원보다 크게 높습니다.
• 두 호실의 매각물건목록 대조. 1505호와 901호가 함께 기재된 범위와 서인재의 대항력이 어느 매각목적물에 적용되는지 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
• 송기남 권리 원인 확인. 2012년 전세권 73,000,000원과 증액된 임차보증금 89,000,000원의 계약서, 전입, 점유, 확정일자 및 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
• 서인재 우선변제 여부 확인. 전입일은 2020.04.02.로 말소기준보다 앞서지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당 가능액과 인수액을 보수적으로 계산해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력으로 인해 임차인 배당이 감소할 경우 송기남 미배당 보증금이 현재 추정액보다 증가할 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 2024년 3월부터 관리비가 미납된 것으로 기재돼 있습니다. 관리사무소에서 총 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 명도·보증금 반환 자금. 대항력 임차인을 상대로 단순 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있으므로, 보증금 정산과 인도 협상을 포함한 자금계획이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 매각물건목록을 직접 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”

이 물건은 감정가 102,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저가가 45,696,000원까지 내려왔습니다. 그러나 송기남의 미배당 보증금 44,526,528원과 서인재 보증금 89,000,000원을 합치면 현재 회차 실질취득은 179,222,528원입니다. 추가로 한두 번 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.79억원에서 거의 변하지 않습니다.

반면 동일 면적 최근 12개월 평균은 96,833,333원, 최신 거래는 89,000,000원입니다. 실질취득이 최근 평균의 185.1%이고 최신 거래의 201.4%인 이상, 이 사건을 시세보다 싸거나 유찰 메리트가 있는 물건으로 평가할 근거는 없습니다. 말소되지 않는 전세권, 대항력 임차인 2명, 당해세 가능성, 장기 관리비 미납, 1505호와 901호의 매각범위 확인 문제까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 외형상 최저가는 낮지만 실질취득은 시세를 크게 초과하는 고위험 인수형 물건입니다.