서울북부지방법원 2025타경13443. 도봉구 창동 북한산현대홈시티 201동 12층 1201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 임수현은 2012.11.02 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 195,500,000원입니다. 같은 날 북서울농업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.05.17 북서울농업협동조합 근저당 84,000,000원, 2023.08.01 판테온대부주식회사 근저당 90,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2025.04.29 조은자산관리대부주식회사 근저당 52,500,000원이 설정됐습니다. 현재 경매개시결정도 말소기준권리보다 뒤이므로 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13443 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 647-1 북한산현대홈시티 제201동 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제12층 제1201호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 임수현 · 2012.11.02 소유권이전 · 거래가액 195,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 278,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 65,979,452원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2005.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2012.11.02 북서울농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 북서울농업협동조합 추가 근저당, 판테온대부주식회사 근저당·전세권, 조은자산관리대부주식회사 근저당, 현재의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후입니다. 권리 데이터에는 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교는 보류
감정가는 348,000,000원, 현재 최저매각가는 278,400,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 80%에 해당하는 1회 유찰 회차입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 278,400,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 278,400,000원 | 53,797,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 222,720,000원 | 108,698,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 178,176,000원 | 152,618,464원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금이 줄고 후순위 채권의 미배당이 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 65,979,452원이 배당 시나리오상 충족되는 것으로 계산돼 있지만, 2회 유찰 시 시나리오부터는 신청채권자 배당액도 부족해지는 구조입니다. 이는 채권자의 회수 문제이고, 현재 자료상 매수인의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,697,600원 |
| 2. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 근저당 · 판테온대부주식회사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 5. 전세권 · 판테온대부주식회사 | 5,000,000원 | 3,702,400원 |
| 6. 근저당 · 조은자산관리대부주식회사 | 52,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 327,500,000원 중 예상 배당은 273,702,400원이며, 현재 회차 미배당액은 53,797,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 도봉구 창동 소재 지하철 4호선 쌍문역 남측 인근이며, 주변에 아파트단지·오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 4호선 쌍문역과 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 12층 1201호이며, 사용승인일은 2005.09.16입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비·승강기·소화설비·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 도봉로106길, 북서측 도봉로110다길, 남측 도봉로104길의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,527,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현장조사 당시 거주인이 없어 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부 확인이 불가능해 집합건축물대장상 현황도와 외부관찰을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부구조와 상태가 다를 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 2012.11.02 북서울농업협동조합 근저당권 이후의 현존 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 동일 건물·유사 면적의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 53,797,600원의 미배당이 발생하지만, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.10.13입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 봐야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2012.11.02 북서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·전세권·경매개시결정·압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 그것만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 감정평가 현장조사에서는 거주인을 만나지 못해 임대관계가 미상이고, 내부 역시 정확히 확인되지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없으므로 1회 유찰된 현재 최저매각가 278,400,000원이 시세보다 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 등기권리는 소멸형, 점유와 가격은 확인형. 이 사건은 두 영역을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
