서울북부지방법원 2025타경13443. 도봉구 창동 북한산현대홈시티 201동 12층 1201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 임수현은 2012.11.02. 거래가액 195,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 북서울농업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 북서울농업협동조합의 추가 근저당 84,000,000원, 판테온대부주식회사 근저당 90,000,000원과 전세권 5,000,000원, 조은자산관리대부주식회사 근저당 52,500,000원이 이어집니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 현재 권리분석 구조에서는 매각으로 소멸합니다. 등기상 판테온대부주식회사의 전세권이 존재하지만, 확인된 임차인과는 별개의 등기권리이며 배당표에서도 전세금 5,000,000원으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13443 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 647-1 북한산현대홈시티 제201동 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제12층 제1201호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 임수현 (2012.11.02. 소유권이전 · 거래가액 195,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 판테온대부주식회사 / 65,979,452원 |
| 말소기준 | 2012.11.02. 을구 5번 근저당권 · 북서울농업협동조합 · 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 기준선
핵심은 2012.11.02. 을구 5번 북서울농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 북서울농업협동조합 추가 근저당, 판테온대부주식회사 근저당·전세권, 조은자산관리대부주식회사 근저당, 현재 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 낙찰가 시나리오 — 유찰 시 미배당은 커져도 인수는 0원
현재 신건 가격에서는 집행비용을 제외한 후 배당표상 채권액이 전액 배당되고 소유자에게도 14,828,000원이 남습니다. 반면 1회·2회 유찰 시에는 후순위 채권의 미배당이 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 348,000,000원 | 327,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 278,400,000원 | 273,702,400원 | 53,797,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 222,720,000원 | 218,801,920원 | 108,698,080원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 1. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 근저당 · 판테온대부주식회사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 전세권 · 판테온대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 근저당 · 조은자산관리대부주식회사 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,828,000원 |
현재 회차에서는 채권총액 327,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 14,828,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 서울시 도봉구 창동 소재 지하철 4호선 쌍문역 남측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 인근에 지하철 4호선 쌍문역과 버스승강장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 제12층 제1201호이며, 사용승인일은 2005.09.16.입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 도봉로106길, 북서측 도봉로110다길, 남측 도봉로104길 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가 4,527,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 4,195.4㎡이며 토지이용상황은 주거기타로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.11.02. 을구 5번 북서울농업협동조합 근저당 96,000,000원이 기준이며, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 점유원인과 명도 필요 여부를 매각기일 전 확인하세요.
- 내부상태 확인. 정확한 내부 확인이 불가능했던 물건으로, 집합건축물대장 현황도와 실제 내부구조가 다를 수 있다는 감정평가 의견이 있습니다.
- 전세권 확인. 판테온대부주식회사 명의 전세권 5,000,000원은 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 임차인 보증금과 중복해 계산하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 278,400,000원, 2회 유찰 시 222,720,000원이며 채권 미배당은 각각 53,797,600원·108,698,080원으로 늘지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 별도 검증. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 348,000,000원의 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최신 거래가격·임대여건을 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2012.11.02. 북서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당·전세권과 현재 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 348,000,000원 기준으로도 배당표상 채권 327,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 14,828,000원이 남으며, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 확인된 임차인이 없다는 사실과 별개로, 현장조사에서는 거주인이 부재해 임대관계가 확인되지 않았고 내부 역시 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 실제 점유·명도와 내부상태 확인이 마지막 체크포인트입니다. 또한 신건 최저가 348,000,000원의 시세상 우위는 별도 검증 전까지 단정하지 않는 것이 맞습니다. 권리는 통과, 점유 확인은 필수, 가격 평가는 보수적으로. 이 세 문장이 현재 사건을 가장 정확하게 요약합니다.
