서울북부지방법원 2025타경13452. 성북구 종암동 한강뉴스타 103동 4층 401호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 오인숙이고, 감정가는 290,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 232,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 압류보다 먼저 성립한 강소희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.19, 확정일자는 2021.03.25, 점유개시는 2021.04.09, 주민등록일자는 2021.04.14이며 임차보증금은 278,000,000원입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2024.07.03 국 압류입니다. 강소희의 임차관계는 그보다 앞선 시점에 형성됐고, 2023.05.02 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기까지 완료됐습니다. 따라서 통상의 권리분석이라면 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 인수형 구조입니다. 현재 회차 배당계산상 임차인 배당은 227,952,000원, 부족분은 50,048,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 제103동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 오인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 232,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 / 단지 정보 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 한강뉴스타103동 12세대 · 사용승인 2021.03.09 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 해소
말소기준은 2024.07.03 국 압류입니다. 이후 2024.10.02 강서구 압류, 2025.06.27 강동구 압류, 2025.10.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 강소희의 주택임차권은 2023.05.02 등기됐고, 전입과 확정일자는 그보다 더 앞선 2021년입니다. 등기 데이터상 이 임차권은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강소희 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 278,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.04.14 | 우선변제 有 확정 2021.03.25 · 배당요구 | 실질 인수 0 특별매각조건상 잔존채권 포기·임차권 말소 |
실제 임차인은 1명입니다. 강소희는 보증기관의 중복 승계신고자가 아니라 등기된 임차권자이며, 보증금 278,000,000원을 별도로 중복 합산할 대상도 없습니다.
② 가격 판단 — 80% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 290,000,000원의 80%인 232,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 232,000,000원입니다. 특별조건이 없다면 대항력 임차인의 룰상 미배당 50,048,000원을 더 떠안는 구조이므로 실질부담은 보증금 278,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 인수형에 가깝지만, 이 사건은 잔존채권 포기·임차권 말소 확약이 있어 그 부담이 제거됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 강소희 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 50,048,000원입니다. 다만 특별매각조건 때문에 강소희 임차인이 이 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 서울일신초등학교 동측 인근으로, 주위에 아파트·주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형, 소로 한면 접면이며 공시지가는 3,162,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 한강뉴스타103동은 12세대 규모입니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 가격대의 실제 매수층과 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서 원문에 동일하게 기재됐는지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 1명 확인. 강소희의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·강서구·강동구 압류 3건의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당구조를 좁힐 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 290,000,000원과 최저가 232,000,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래·매물가격을 별도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.06.16 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록·말소 상태와 매각 후 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없지만, 실제 내부상태·점유상황·관리비는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건은 서류만 빠르게 보면 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 232,000,000원이어서 50,048,000원을 추가 인수하는 물건처럼 보입니다. 실제 일반 배당계산도 그렇게 나옵니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 강소희 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 232,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당영향이 남아 있고, 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 권리의 가장 큰 함정은 특별조건으로 제거됐지만, 세금 배당과 가격 검증을 끝내야 비로소 입찰가를 판단할 수 있는 사건입니다.
