서울북부지방법원 2025타경13452. 성북구 종암동 한강뉴스타 103동 4층 401호, 전용면적 29.88㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 오인숙이며 2021.04.09 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2023.05.02 등기된 강소희의 주택임차권입니다. 임차보증금은 278,000,000원이고 주민등록일은 2021.04.14, 점유개시는 2021.04.09, 확정일자는 2021.03.25입니다. 말소기준인 2024.07.03 국 압류보다 모두 앞서므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 신청채권자와 임차인이 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 따라서 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건처럼 유찰될수록 매수인 인수액이 늘어나는 구조를 그대로 적용하면 안 됩니다. 이 조건을 반영하면 확인된 임차인 강소희의 실질 승계액은 어느 회차에서도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 제103동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성북구 월곡로10길 36 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 29.88㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 오인숙 (2021.04.09 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2024.07.03 국 압류입니다. 그보다 앞서 2023.05.02 강소희의 주택임차권이 등기되어 있어 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 발생하는 선순위 권리입니다. 이후의 서울특별시 강서구 압류, 서울특별시 강동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강소희 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.14 | 2021.03.25 | 278,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
강소희는 임대차계약일 2021.03.19, 점유개시 2021.04.09, 주민등록 2021.04.14, 확정일자 2021.03.25이고 2023.05.02 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 임차인 승계·중복신고로 표시된 대상이 아니므로 실제 임차인은 강소희 1명으로 봅니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
한강뉴스타103동은 12세대, 준공일 2021.03.09로 확인되며 대상 면적은 29.88㎡입니다. 다만 동일 면적에 대응하는 비교 가능한 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 및 신건 최저가 290,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 할인 폭이 크다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 임차인 강소희 보증금 | 278,000,000원 | 278,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 7,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 신청채권자 미배당액은 270,860,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생해 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 특별매각조건 반영 후 확인된 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 290,000,000원 | 0원 | 0원 | 290,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 232,000,000원 | 50,048,000원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 185,600,000원 | 95,798,400원 | 0원 | 185,600,000원 |
일반 대항력 인수 계산에서는 1회 유찰 시 50,048,000원, 2회 유찰 시 95,798,400원의 인수액이 표시되지만, 이 사건은 잔존 임대차보증금반환채권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 있어 확인된 임차인의 실질 인수는 0원으로 조정합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 서울일신초등학교 동측 인근으로 아파트·주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 가로장방형 토지이며 동측 도로와 접합니다. 토지면적은 235.0㎡, 공시지가는 3,162,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 동일 면적 실거래 매칭이 되지 않아 현재 자료만으로 매도 유동성과 적정가격을 수치화하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 문구가 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 강소희 주택임차권은 선순위이므로 특별조건에 따른 말소 이행 여부가 실질 인수 0원의 전제입니다.
- 세금 압류 확인. 국세 및 지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.16 등기된 민간임대주택 관련 사항의 경매 후 효력과 처리 여부를 원문으로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교가 되지 않으므로 290,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
- 임차인 범위 재확인. 확인된 실제 임차인은 강소희 1명입니다. 입찰 직전 현황과 매각물건명세서에서 추가 점유관계 변동 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 이 사건은 특별조건을 먼저 봐야 한다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 278,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 특별매각조건이 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 확인된 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차라면 실질취득가는 최저가와 같은 290,000,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “좋은 물건” 또는 “싼 물건”이라는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 동일 면적의 비교 가능한 실거래 자료가 없어 290,000,000원의 가격 수준을 검증할 근거가 없고, 국세·지방세 압류 3건과 말소기준 이전 민간임대주택등기, 특별매각조건의 실제 이행 확인이 남아 있습니다. 권리의 주된 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 다세대 물건이라는 것이 핵심입니다.
