서울북부지방법원 2025타경13491. 서울 노원구 상계동 상계주공아파트 1610동 12층 1203호, 전용 45.77㎡ 아파트입니다. 1988.09.23. 사용승인된 15층 철근콘크리트 벽식조 건물의 12층 물건으로, 말소기준권리는 2019.12.17. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 점유까지 확정된 것은 아닙니다. 감정평가 현장조사에서는 점유자의 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인은 없지만, 실제 점유자 및 임대차 존재 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 624 상계주공아파트 제1610동 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.77㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김석현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 249,908,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.12.17. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 191,400,000원이고 2023.11.16. 173,980,000원으로 변경됐으며, 2025.11.25. 한국주택금융공사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 후순위 비엔케이캐피탈 근저당권은 2021.11.15. 설정됐고, 2023.11.17. 채권최고액이 266,400,000원으로 변경됐습니다. 경매개시결정은 2025.10.22.입니다.
② 점유·임차관계 — 신고는 없지만 현장 확인은 미완료
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 · 현장조사 당시 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 추정 |
감정평가 당시 점유자의 폐문부재로 내부 확인이 불가능했고 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료만으로 별도의 임차인 보증금이나 대항력을 확정할 대상은 없지만, 현실 점유상태를 확인하지 않은 채 ‘명도 부담 없음’으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 90.3%
상계주공16(고층), 전용 45.77㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 429,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 478,000,000원입니다. 현재 최저매각가 388,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.3%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 45.77㎡ | 6 | 478,000,000원 |
| 2026.07 | 45.77㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 45.77㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 45.77㎡ | 12 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 45.77㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 45.77㎡ | 12 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 45.77㎡ | 1 | 379,000,000원 |
| 2026.05 | 45.77㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 45.77㎡ | 14 | 429,000,000원 |
| 2026.05 | 45.77㎡ | 10 | 423,000,000원 |
| 2026.05 | 45.77㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 45.77㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.77㎡ | 12건 | 429,500,000원 |
표본 범위는 379,000,000원~478,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 388,000,000원은 표본 최저가 379,000,000원보다는 높지만, 최근 12개월 평균 429,500,000원보다 낮습니다. 따라서 신건 단계에서도 최근 평균 대비 가격 여유가 확인되는 물건으로 볼 수 있습니다. 다만 개별 호수의 내부 상태는 현장에서 확인되지 않았으므로 실거래 차이를 그대로 안전마진으로 간주하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 191,400,000원 | 191,400,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 386,400,000원 | 190,368,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 577,800,000원 중 예상 배당액은 381,768,000원, 미배당액은 196,032,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 388,000,000원 | 381,768,000원 | 196,032,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 310,400,000원 | 305,254,400원 | 272,545,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 248,320,000원 | 244,043,520원 | 333,756,480원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 권리관계와 배당 가정에서는 그 미배당액을 매수인이 추가 부담하는 구조로 계산되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울상경초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 마들역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 상계주공16(고층) · 2,392세대 · 1988.09.23. 사용승인입니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 아파트 건부지이며, 단지 동측 약 30미터 내외 동일로와 북·남측 15~20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 아파트 용도 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 내부 인테리어와 설비 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 현장조사상 임대관계 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2019.12.17. 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.11.25. 한국주택금융공사로 이전등기가 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 388,000,000원은 최근 12개월 평균 429,500,000원의 90.3%입니다. 실제 입찰가는 내부 상태와 점유·명도 비용을 반영해 결정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태가 확인되지 않았습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지 기재돼 있으므로 입찰·취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 남은 ‘가격 우위형 신건’
이 사건의 장점은 명확합니다. 배당 추정상 매수인 인수액 0원이고, 현재 최저가 388,000,000원이 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 429,500,000원의 90.3%에 위치합니다. 최근 거래 표본도 379,000,000원부터 478,000,000원까지 형성돼 있어 신건 감정가가 최근 평균을 웃도는 유형은 아닙니다.
반면 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이라는 점 때문에 점유·명도 리스크까지 ‘0’이라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리구조와 가격은 우호적이지만, 실제 점유자와 내부 상태 확인이 최종 관문인 사건입니다. 권리 원본과 점유관계가 그대로 확인된다면 신건 단계에서도 검토 가치가 있는 구조입니다.
