서울북부지방법원 2025타경13567. 서울 도봉구 쌍문동 137-79 제5층 제502호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 293,000,000원입니다. 소유자는 임귀분이고, 2016년 11월 22일 거래가 230,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 2024년 7월 30일 등기된 최논규의 주택임차권입니다.
이 임차권은 임대차계약일 2022년 3월 10일, 확정일자 2022년 4월 14일, 주민등록일 2022년 5월 10일, 점유개시일 2022년 5월 13일이고 보증금은 300,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준은 2025년 11월 4일 강제경매개시결정이므로, 이보다 앞선 임차권은 매각으로 사라지지 않고 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-79 제5층 제502호 · 도로명 노해로55길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·W/C2·주방·식당·발코니 등 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 임귀분 (2016.11.22. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 신한은행 60,000,000원 근저당은 2013년 7월 11일, 우리은행 143,000,000원 근저당은 2016년 11월 22일, 국민은행 24,000,000원 근저당은 2018년 3월 29일 각각 말소됐습니다. 서울특별시 압류도 2023년 8월 21일 해제로 말소됐고, 2023년의 별도 강제경매개시결정 역시 2024년 8월 20일 말소됐습니다.
현재 남아 있는 핵심은 을구 7번 주택임차권과 2025년 11월 4일 강제경매개시결정입니다. 임차권의 주민등록일은 2022년 5월 10일로 말소기준보다 앞서고, 보증금 300,000,000원에 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3억이 가격의 기준
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최논규 | 제5층 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.10 | 2022.04.14 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
③ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 보증금이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 293,000,000원 | 288,098,000원 | 11,902,000원 | 304,902,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 69,681,600원 | 304,081,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 115,905,280원 | 303,425,280원 |
신건에서 1회, 2회 유찰로 매각가가 293,000,000원 → 234,400,000원 → 187,520,000원으로 낮아져도, 매수인이 떠안는 임차보증금 잔액은 11,902,000원 → 69,681,600원 → 115,905,280원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 각각 304,902,000원, 304,081,600원, 303,425,280원으로 보증금 300,000,000원 안팎에서 크게 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 1. 임차인 최논규 보증금 | 300,000,000원 | 288,098,000원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 최논규 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분 11,902,000원은 매수인 인수입니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 제5층 제502호이며, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부 확인이 되지 않아 내부구조와 이용상황은 건축물현황도면·외관·탐문을 기준으로 작성됐습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 313.1㎡, 공시지가는 3,236,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 293,000,000원 낙찰가에 11,902,000원 인수가 붙어 실질취득 304,902,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 69,681,600원, 2회 유찰 시 115,905,280원으로 커져 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.03.10, 확정일자 2022.04.14, 주민등록일 2022.05.10, 점유개시일 2022.05.13, 보증금 300,000,000원을 등기부·명세서와 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 최논규이므로 임대차와 채권의 발생 경위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서 내부가 확인되지 않았으므로 실제 내부구조·수선 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 바닥을 만든다”
이 물건은 신건 최저가 293,000,000원만 보면 감정가 그대로 시작하는 평범한 다세대 경매처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 300,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 현재 회차에서도 미배당 11,902,000원을 인수해 실질취득은 304,902,000원이 되고, 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득은 304,081,600원·303,425,280원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 할인 효과가 상쇄되는 대항력 인수형입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계인 가능성까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 단순합니다. 최저가보다 ‘실질취득 3억 안팎’을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
