서울북부지방법원 2025타경13576. 서울특별시 도봉구 방학동 629-21, 도당로13라길 17-4에 있는 다세대주택 지하층 1호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 35.92㎡입니다. 현재 소유자는 유한회사무한클린컴퍼니이고, 2023.07.04 매매를 원인으로 2023.07.06 소유권을 이전받았으며 거래가액은 85,000,000원입니다.
등기부에는 현재 존속하는 근저당이나 압류가 보이지 않고, 이번 경매의 말소기준은 2025.11.04 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 장학섭입니다. 전입신고일이 2015.10.27로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 629-21 제지하층 제1호 · 서울특별시 도봉구 도당로13라길 17-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.92㎡ · 지하층 1호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사무한클린컴퍼니 · 2023.07.04 매매 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 72,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장학섭 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
과거 2002.04.19 가압류 9,000,000원은 이미 말소됐고, 2007.12.21 우리은행 근저당 12,000,000원도 2015.10.07 말소됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 46,200,000원 역시 2021.07.01 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.11.04 강제경매개시결정입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장학섭 | 2015.10.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2026.01.14 | 해당 없음 |
장학섭의 전입신고는 말소기준인 2025.11.04보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제로 얼마를 배당받고 얼마가 매수인에게 남는지는 확정할 수 없습니다. 특히 장학섭은 등기부상 2015.10.07 소유권을 취득했던 전 소유자이면서 이번 강제경매의 채권자이기도 합니다. 따라서 일반적인 임차인으로 곧바로 단정하기보다 실제 임대차관계와 보증금 존재 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 하락
삼성빌라(629-21)는 6세대이고 1990.10.06 준공됐습니다. 전용 35.92㎡의 확인된 실거래는 2021.10 160,000,000원, 2023.05 163,000,000원, 2023.07 85,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 136,000,000원이며 최근 거래는 2023.07의 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 35.92㎡ | -1 | 85,000,000원 |
| 2023.05 | 35.92㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2021.10 | 35.92㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저가 72,000,000원은 전체 평균 136,000,000원 대비 52.9%, 최근 12개월 평균 124,000,000원 대비 58.1%입니다. 하지만 최근 구간은 이전보다 22.5% 하락한 것으로 집계돼 전체 평균 136,000,000원을 그대로 시세 기준으로 쓰기 어렵습니다. 더구나 가장 최근 지하층 거래가 85,000,000원이므로, 지상층 고가 거래와 단순 평균하는 것도 조심해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 장학섭 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,304,000원 |
현재 회차 72,000,000원 기준 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 10,304,000원입니다. 다만 이 표는 장학섭의 임차보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로, 임차관계 확인 결과에 따라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방학2동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 스라브지붕 2층 건물 내 지하층 1호이며 난방시설·위생설비·급배수시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 남서측으로 폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 164.2㎡, 공시지가 2,612,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 6세대·1990.10.06 준공의 소규모 다세대이고 대상 호수는 지하층입니다. 최근 거래 추세는 -22.5%입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장학섭 임대차 확인. 2015.10.27 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서·배당요구 내용·매각물건명세서를 대조해 실제 보증금과 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 장학섭은 과거 소유자였고 현재 강제경매 채권자이기도 합니다. 임차관계가 실제로 존재하는지 원문과 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 최저가 72,000,000원만 시세와 비교하지 말고, 확인된 미배당 보증금이 있다면 이를 더한 실질취득액을 최근 12개월 평균 124,000,000원 및 최신 거래 85,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.5%이므로 전체 평균 136,000,000원만 기준으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 지하층 개별성. 최근 동일 면적 지하층 거래는 2023.07의 85,000,000원입니다. 지상층 거래와 층 차이를 구분해 봐야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 장학섭 임차보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않은 상태입니다. 실제 권리관계 확인 뒤 배당과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “72,000,000원보다 먼저 볼 숫자는 미상 보증금”
이 사건은 등기부만 보면 단순해 보입니다. 현재 존속하는 담보권이 없고 말소기준은 2025.11.04 강제경매개시결정입니다. 그러나 장학섭의 전입일은 그보다 빠른 2015.10.27이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 핵심은 실제 임차관계와 보증금 규모입니다.
가격 역시 같은 순서로 봐야 합니다. 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 58.1%이고 최신 거래 85,000,000원보다도 낮지만, 최근 거래 추세는 -22.5%입니다. 여기에 미배당 보증금이 인수된다면 실질취득액이 달라집니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
