서울북부지방법원 2025타경13576. 방학동 삼성빌라(629-21) 지하층 1호, 전용 35.92㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 90,000,000원이고, 신청채권 청구액은 60,000,000원입니다. 현재 등기부상 소유자는 유한회사무한클린컴퍼니이며 2023.07.06 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 현재 남아 있는 근저당이나 압류보다 더 중요한 쟁점은 등기 밖 임차관계입니다.
임차인으로 조사된 장학섭은 2015.10.27 전입했고 2026.01.14 배당요구를 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 보증금 전액의 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 임대차계약, 점유의 계속 여부, 보증금과 확정일자를 확인해야 하며, 이 확인 전에는 낙찰가 90,000,000원만을 실질 취득가격으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 629-21 제지하층 제1호 · 도당로13라길 17-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.92㎡ · 지하층 1호 |
| 건물 | 벽돌조 스라브지붕 2층 건물 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사무한클린컴퍼니 · 2023.07.06 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 장학섭 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저
과거 우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.11.04 강제경매개시결정입니다. 문제는 장학섭의 전입일 2015.10.27이 이보다 앞선다는 점입니다. 다만 당시 장학섭은 2015.10.07 소유권을 취득한 소유자였고, 이후 소유권이 윤철규와 유한회사무한클린컴퍼니로 이전됐습니다. 현재 임차관계의 성립시점·보증금·점유관계가 확정되지 않아 관계인 또는 가장임차인 가능성과 실제 임차인 가능성을 모두 열어 두고 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장학섭 | 2015.10.27 | 미상 | 미상 | 2026.01.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 ‘싸다’고 말할 수 없다
삼성빌라(629-21)는 6세대, 준공일 1990.10.06이고 대상 면적은 35.92㎡입니다. 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 136,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 지표와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 124,000,000원, 최저가 대비 비율은 72.6%입니다. 그러나 거래 추세는 -22.5%이고, 최신 거래로 제시된 2023.07 거래가는 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 35.92㎡ | -1 | 85,000,000원 |
| 2023.05 | 35.92㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2021.10 | 35.92㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.92㎡ | 2건 | 124,000,000원 |
신건 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원보다 낮지만, 같은 면적의 최신 지하층 거래 85,000,000원보다 높습니다. 특히 거래 추세가 -22.5%이므로 평균값만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 확인되지 않아, 현재 90,000,000원은 실질 취득비용의 상한도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 장학섭 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,980,000원 |
위 배당은 제공된 기본 시나리오입니다. 임차인 장학섭의 보증금·확정일자 및 실제 우선변제·대항력 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 90,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 27,980,000원 |
| 1회 유찰 시 | 72,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 10,304,000원 |
| 2회 유찰 시 | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 3,836,800원 | 0원 |
이 표의 미배당은 신청채권 기준입니다. 임차보증금 미상 위험과는 별개입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 유효한 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그만큼 매수인 부담이 늘 수 있으므로 낮아진 최저가만 보고 실질 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방학2동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 스라브지붕 2층 건물의 지하층 1호로, 난방·위생·급배수시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 남서측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 164.2㎡, 공시지가 2,612,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 확인된 동일 면적 거래는 3건이고 거래 추세는 -22.5%입니다. 6세대 규모와 지하층이라는 조건을 감안해 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 장학섭의 보증금, 계약 체결 시점, 실제 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 2015.10.27 전입 이후 현재까지 주택 인도가 계속됐는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위와 배당액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 장학섭은 과거 소유자이자 신청채권자이므로 임차인 지위의 실질을 반드시 검증해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 124,000,000원만 보지 말고 최신 거래 85,000,000원과 -22.5% 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준. 임차보증금이 확인되기 전에는 90,000,000원을 최종 취득원가로 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “평균보다 낮다”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저
이 물건은 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 72.6%라는 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 하지만 최신 거래가 85,000,000원이고 거래 추세가 -22.5%라는 점을 함께 보면 신건 90,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다. 더 중요한 것은 장학섭의 임차보증금이 미상이라는 사실입니다. 전입은 2015.10.27로 말소기준 2025.11.04보다 빠르고, 배당요구도 했지만 보증금·확정일자·임대차 실체를 확인하지 못한 상태입니다.
결론은 권리 확인 전 보류, 신건 가격도 보수적으로 접근. 임차관계가 실체 없는 것으로 확인되거나 인수액이 없다는 점이 명확해진 뒤에야 가격 비교가 의미를 갖습니다. 반대로 유효한 대항력 임차보증금이 존재한다면 낙찰가에 그 미배당 인수액을 더한 실질취득가격으로 최신 거래와 시세를 다시 비교해야 합니다.
