의정부지방법원 2023타경76927. 의정부시 민락동 민락엘레트19단지 1903동 17층 1701호 아파트입니다. 감정평가서상 방3·거실·주방· W.C·발코니 등으로 이용 중이며, 지하1층·지상27층 건물의 17층입니다. 소유자는 박인선으로, 2018.03.16. 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 234,531,000원입니다.
현재 말소기준권리는 2020.05.26. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 201,600,000원입니다. 이후 2022.04.01. 상상인저축은행 근저당권 265,200,000원과 2023.06.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경76927 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 송양로 94, 1903동 17층 1701호 (민락동,민락엘레트19단지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 59.93㎡ · 방3·거실·주방·W.C·발코니 등 · 지상27층 중 17층 |
| 소유자 | 박인선 · 2018.03.16. 소유권이전 · 거래가액 234,531,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 현대캐피탈 주식회사 · 171,925,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.03.16. 국민은행 근저당권 2건은 2020.05.28. 해지로 이미 말소됐고, 2021.11.12. 티포스코퍼레이션대부 근저당권과 그 채권에 대한 질권 역시 2022.04.04. 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.05.26. 현대캐피탈 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 상상인저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 66.9%
민락엘레트 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026.07~2026.08에 집중돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 327,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 328,000,000원이며, 현재 최저매각가 219,100,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 15 | 328,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 22 | 318,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 11 | 337,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 21 | 334,000,000원 |
| 2026.07 | 59.48㎡ | 10 | 339,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 8 | 322,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 26 | 320,500,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 23 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 18 | 337,500,000원 |
| 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 327,416,666원 |
표본 내 거래가는 310,000,000원~340,000,000원이고, 감정가 313,000,000원은 실거래 범위 안에 있습니다. 반면 1회 유찰된 현재 최저가는 219,100,000원으로 최근 12개월 평균 대비 66.9%입니다. 최신 거래가도 2026.08 328,000,000원으로 확인돼, 현재 회차는 제공된 최근 거래 기준으로 가격 차이가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 265,200,000원 | 13,632,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 466,800,000원, 총 배당은 215,232,600원, 미배당은 251,567,400원입니다. 현대캐피탈 근저당은 채권최고액 기준 201,600,000원이 배당되고, 상상인저축은행에는 13,632,600원이 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족도 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 219,100,000원 | 215,232,600원 | 251,567,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 316,377,180원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 361,744,026원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 청구액 171,925,039원에 대해 현대캐피탈 배당액이 201,600,000원으로 계산돼 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 채권자 총 배당은 150,422,820원, 3회 유찰 시 105,055,974원으로 내려가 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 삼현초등학교 남측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지로 형성돼 있고 감정평가서상 제반 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 민락엘레트는 1,540세대이며 준공일은 2017.11.16.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구(민락2)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 1,484,000원/㎡이며, 아파트용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 최근 동일 평형 12건의 실거래가 확인되며 평균은 327,416,666원, 최저 310,000,000원, 최고 340,000,000원입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 25.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상으로 표시돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·전입세대 관련 원본을 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.05.26. 현대캐피탈 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 219,100,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 327,416,666원의 66.9%입니다. 응찰가를 정할 때 이 최근 거래군을 우선 기준으로 보세요.
- 배당과 인수 구분. 상상인저축은행 미배당이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 관리·인도 비용. 실제 점유관계와 관리비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31.입니다. 매각기일 전후 변동 여부까지 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 점유 확인, 가격은 분명한 할인 구간”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2020.05.26. 현대캐피탈 근저당권이 말소기준이고, 이후 상상인저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 감정가 313,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가는 219,100,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 327,416,666원의 66.9%입니다. 최신 거래도 2026.08 328,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 제공된 최근 시세만 놓고 보면 현재 회차는 가격 메리트가 분명한 구간입니다.
다만 감정요항표에 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 권리분석을 “임차인 없음”으로 종결해서는 안 됩니다. 등기상 인수 0원이라는 장점과 실제 점유관계 확인은 별개의 문제입니다. 이 한 가지를 원본 조사로 해소한 뒤 입찰가를 판단하는 사건입니다.
