104,828,000원
의정부지방법원 2024타경7164. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 1층 102호입니다. 사건상 용도 표기는 기타이지만, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 436,600,000원, 현재 최저매각가는 104,828,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 신청채권자의 청구금액은 309,855,424원이며, 말소기준권리는 2022년 11월 15일 설정된 우리은행 근저당권 356,400,000원입니다.
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 경기신용보증재단·농협은행·신용보증기금의 가압류와 국·국민건강보험공단·노원구의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심 리스크는 등기부 밖 점유관계입니다. 현시연이 목적물 전부를 점유하며 월차임 500,000원이 확인됐지만 보증금·전입신고일·확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7164 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 배꽃길 105, 1층102호 (민락동, 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층건 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 이주영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 436,600,000원 / 104,828,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 309,855,424원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 356,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2022.11.15. 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류 17,480,000원, 농협은행 가압류 8,993,519원, 국 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류 11,935,626원, 노원구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 여기서 결론이 갈린다
확인된 실제 점유자는 현시연 1명입니다. 목적물 전부를 점유하고 있으며 월차임은 500,000원입니다. 그러나 보증금, 전입신고일, 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 정확한 표기는 대항력 가능·미상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입신고 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현시연 | 목적물 전부 | 미상 | 500,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 104,828,000원으로 감정가 436,600,000원의 24% 수준까지 내려온 회차입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이고 지식산업센터 내에 위치합니다. 매각물건명세서에는 지식산업센터로 입주조건을 별도 확인해야 한다고 기재돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 현재 최저가가 낮다는 사실과 실제 매수 가능한 시장가치는 구분해서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,267,592원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 356,400,000원 | 102,560,408원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,480,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,993,519원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 11,935,626원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 394,809,145원, 예상 배당액은 102,560,408원, 미배당은 292,248,737원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있으며, 임차인의 최우선변제 가능성도 현재 점유정보만으로는 확정할 수 없습니다.
⑤ 세금·배당 리스크
등기부에는 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 노원구 압류가 있습니다. 제공된 배당 분석에서도 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세에 해당하면 0순위로 차감돼 후순위 채권의 미배당 규모가 달라질 수 있다고 경고하고 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 민락동 소재 삼현초등학교 남서 측 인근. 주변은 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장 및 민락 IC가 소재합니다.
- 이용상태. 대상물건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층건 내 제1층 제102호이며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 6,086.0㎡, 공시지가는 2,099,000원/㎡입니다.
- 입주조건. 지식산업센터로 입주조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현시연 임대차 원본 확인. 보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해 대항력과 실제 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 인수 0원은 조건부. 현재 배당 시뮬레이션은 인수액 0원이지만 미상 점유자의 권리관계가 확정되지 않아 그대로 낙찰자 부담 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·노원구 압류와 실제 교부청구액, 당해세 여부를 배당기일 전 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도 검증해야 합니다.
- 지식산업센터 입주조건. 매각물건명세서의 지적대로 입주 가능 업종과 이용 제한을 별도 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 점유, 업종 제한, 거래수요, 관리상태 등 반복 유찰 원인을 현장과 원본서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 점유를 확정해야 한다”
이 물건은 감정가 436,600,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 104,828,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석 결론을 단순히 ‘감정가의 24%’라는 숫자로 내리면 안 됩니다. 등기부상 우리은행 근저당 이후의 권리들은 소멸하지만, 목적물 전부를 점유하는 현시연의 보증금·전입신고일·확정일자가 미상이라 대항력과 인수 가능성이 아직 열려 있습니다.
또한 근린생활시설로 이용 중인 지식산업센터 물건이고 입주조건 별도 확인이 필요하며, 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기부는 정리형, 점유는 미확정, 가격은 검증 전 보류입니다. 임대차 원본과 세금, 입주조건, 현장 이용상태를 확인한 뒤에야 104,828,000원의 의미를 평가할 수 있습니다.
