의정부지방법원 2024타경86082. 양주시 덕정동 청담마을 408동 1303호, 전용 93.01㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방4·욕실2·주방·거실·발코니 등으로 이용 중이고, 2001.06.11 사용승인된 지상20층 건물의 13층 물건입니다. 등기상 말소기준은 2012.06.12 국민은행 근저당권 12,000,000원입니다. 같은 해 추가된 국민은행 근저당권 12,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인도 없어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
다만 현재 등기부는 2023.04.23 상속을 원인으로 2025.01.14 여러 공유자에게 소유권이전된 뒤, 2026.05.28 매매를 원인으로 일부 지분이 주식회사이륙오투에 이전된 구조입니다. 이 공유지분 구조보다 입찰 판단에서 더 중요한 것은 선순위 근저당권이 전체 경매의 말소기준으로 잡혀 있고, 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 권리보다 가격을 먼저 볼 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86082 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 210-2 청담마을 408동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 93.01㎡ · 방4·욕실2·주방·거실·발코니 등 · 지상20층 중 13층 |
| 사용승인 | 2001.06.11 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 18,386,289원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 인수 0원
말소기준권리는 2012.06.12 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권 12,000,000원입니다. 2012.11.09 설정된 을구 2번 국민은행 근저당권 12,000,000원, 2022.08.24 최종택 가압류 39,000,000원, 2025.04.11 엠메이드대부유한회사 가압류 29,517,007원, 그리고 2025.02.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 3.01억은 최근 시세보다 높다
청담마을(주공4단지)은 960세대이며, 비교 면적은 본건과 같은 전용 93.01㎡입니다. 최근 12개월 비교 거래 12건의 평균은 276,333,333원, 최신 2026.08 거래는 285,000,000원입니다. 본건 신건 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.9%로, 최근 평균보다 24,666,667원 높고 최신 거래보다도 16,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 93.01㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 93.01㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 93.01㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 93.01㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 93.01㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 93.01㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 93.01㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 93.01㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 93.01㎡ | 12 | 258,000,000원 |
| 2026.03 | 93.01㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2026.02 | 93.01㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 93.01㎡ | 23 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 93.01㎡ | 12건 | 276,333,333원 |
실거래 범위는 250,000,000원~330,000,000원으로 편차가 있지만, 가격 메리트 판단은 최고가가 아니라 최근 평균과 최신 거래를 중심으로 해야 합니다. 현재 최저가 301,000,000원은 최근 평균보다 높으므로 “시세보다 싸다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 최종택 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 29,517,007원 | 29,517,007원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 203,468,993원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 92,517,007원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 203,468,993원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암중학교 남측에 위치하며 주변은 아파트단지, 초·중·고등학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 단지 주변 버스정류장, 북서측 근거리 덕정역(1호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 주변 아스팔트 포장도로가 개설되어 있고 남동측 근거리로 3번국도, 북동측 원거리로 수도권제2순환고속도로 양주IC가 소재합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(덕정1지구)·택지개발지구·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 1,000,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 지상20층, 급배수·위생·급탕·난방·옥내소화전·주차장·승강기·방송설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 960세대 단지이고 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 실거래는 250,000,000원부터 330,000,000원까지 형성돼 가격 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 301,000,000원은 최근 평균 276,333,333원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 240,800,000원, 2회 유찰 시 192,640,000원으로 내려갑니다. 회차별 가격과 최근 실거래를 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 구조 확인. 상속으로 여러 공유자에게 소유권이 이전됐고 일부 지분은 2026.05.28 매매를 거쳐 주식회사이륙오투로 이전됐습니다. 입찰 전 최신 등기부를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 인도·점유관계는 현장과 현황조사 원본을 대조하는 것이 필요합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 조세 관계를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 신건은 비싸다”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2012.06.12 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 실질취득액 301,000,000원은 최근 12개월 평균 276,333,333원의 108.9%이며, 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 유찰이 발생해 240,800,000원 또는 192,640,000원으로 내려가는 경우에는 그때의 최신 실거래와 다시 비교해 가격 메리트를 판단하는 것이 핵심입니다.
