의정부지방법원 2025타경6335. 포천시 신북면 가채리 신풍빌라 가동 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 니프알메드이고, 2018.04.23 공유자 전원 지분을 거래가액 50,000,000원에 이전받았습니다. 말소기준권리는 2018.08.17 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 16,500,000원입니다. 등기상 이 근저당권과 2025.12.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 점유·전입관계입니다. 현황조사에는 2018.05.08 전입 2명과 2018.08.08 전입 1명이 말소기준일인 2018.08.17보다 앞서 있습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 회수되지 않는 선순위 대항임차인이라면 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 그 미배당 보증금이 더해지므로, 최저가만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입 3명은 확인 필요

말소기준은 2018.08.17 국민은행 근저당권입니다. 따라서 등기부상 이 권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사상 2018.05.08 전입 2명과 2018.08.08 전입 1명은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’이라고 단정하는 대신 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

② 전입자 분석 — 인수금액을 0원으로 확정하면 안 된다

③ 시세 비교 — 확인 거래보다 최저가가 125.9%

신풍빌라(가동)의 확인된 실거래는 2021.06, 전용 69.57㎡, 2층, 거래가 44,000,000원 1건입니다. 비교대상 면적은 69.72㎡로 면적 매칭이 되어 있습니다.

주어진 실거래 기준으로 최저가 55,400,000원은 44,000,000원의 125.9%입니다. 따라서 이 자료만 놓고는 ‘경매라서 싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 더구나 거래 표본이 1건이고 거래시점이 2021.06이므로 이를 2026년 현재의 확정 시세라고 볼 수도 없습니다. 결국 가격 판단을 위해서는 최신 거래 확인이 필요하지만, 적어도 현재 제공된 숫자에서는 가격 가점의 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,400,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 국민은행 근저당 채권최고액 16,500,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 37,502,800원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 말소기준 전 전입자들의 보증금도 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 가정을 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 인수 리스크는 별개

1회 유찰 시 매각가는 44,320,000원으로 확인 실거래 44,000,000원과 가까워지고, 2회 유찰 시에는 35,456,000원입니다. 그러나 선순위 대항임차인의 보증금이 실제로 존재한다면 낙찰가가 낮아져도 그 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 유찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 물건·토지 메모 (감정평가 및 매각 비고 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다.
• 주위환경. 포천중학교 남동측 인근으로 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 중로2류와 접합니다.
• 토지. 토지면적은 360.0㎡, 공시지가는 455,300원/㎡입니다.
• 제시외 건물. 판넬조 발코니 약 4㎡가 있으며 매각물건 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
• 공부와 현황. 매각 비고 및 감정평가에는 공부상 지목 ‘전’, 현황 ‘대’로 기재돼 있습니다.
• 별도등기. 매각물건 비고에는 토지에 별도등기가 있다고 기재돼 있으므로 그 내용은 입찰 전 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 3명 확인. 아메드비티, 문타하 아메드, 인쉬라 아메드의 실제 임대차관계·점유·보증금·확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원문 대조. 보증금과 배당요구 여부가 확인되기 전에는 ‘인수 0원’으로 입찰가를 산정하지 않는 것이 안전합니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 55,400,000원은 확인 실거래 44,000,000원의 125.9%입니다. 제공된 거래만으로는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
• 실거래 시점 확인. 비교거래가 2021.06 1건뿐이므로 최신 거래를 추가로 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 매각 비고에 토지 별도등기가 있으므로 등기 내용과 매각으로 소멸하는지 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
• 제시외 건물·지목 차이 확인. 판넬조 발코니 약 4㎡, 공부상 ‘전’·현황 ‘대’ 기재가 매각대상과 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 직접 확인하세요.

맺으며 — “신건 55,400,000원보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 사건은 국민은행 근저당 16,500,000원이 말소기준이라는 점만 보면 단순합니다. 하지만 2018.08.17보다 앞선 전입자가 3명이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득비용은 아직 미확정입니다. 동시에 신건 최저가 55,400,000원은 확인 실거래 44,000,000원의 125.9%로, 주어진 가격자료에서도 저가 매력은 확인되지 않습니다.

등기권리는 단순하지만 점유권리는 미확정, 가격도 보수적으로 봐야 하는 사건. 선순위 전입자 보증금과 토지 별도등기 내용을 확인하기 전까지는 ‘인수 0원’이나 ‘싸다’라는 전제를 두고 입찰가를 정하기 어렵습니다.