의정부지방법원 2025타경72193. 경기도 양주시 은현면 봉암리 124·125, 은현로 459-28의 공장 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 동보섬유주식회사이며, 말소기준은 2020.08.31. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 추가 근저당 720,000,000원, 라인에너지 근저당 350,000,000원, 오영 근저당 150,000,000원과 가압류 3건이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 과거 농업협동조합중앙회 명의의 다수 근저당은 2020.08.31. 해지로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 근저당이 현재 경매의 기준점입니다. 임차인 신고도 없어 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72193 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 봉암리 124, 125 · 경기도 양주시 은현면 은현로 459-28 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 4,866.0㎡ |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 소유자 | 동보섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,478,850,200원 / 4,478,850,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 현황 | 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 202,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
핵심은 2020.08.31. 을구 11번 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액 1,800,000,000원으로 봉암리 124·125 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-135호가 공동담보로 잡혀 있습니다. 이후 설정된 중소기업은행 720,000,000원, 주식회사라인에너지 350,000,000원, 주식회사오영 150,000,000원의 근저당과 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 현물 가치 확인이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 4,478,850,200원 또는 향후 유찰가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공장·토지 일괄매각은 토지 자체 가치뿐 아니라 건물 상태, 기계기구의 실제 활용 가능성, 철거·교체 비용과 사업 적합성이 가격을 크게 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,478,850,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,188,502원 |
| 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사라인에너지 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사오영 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김삼채 | 184,856,746원 | 184,856,746원 |
| 갑구 4번 가압류 · 이텍코리아 주식회사 | 194,694,052원 | 194,694,052원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,168,470원 | 27,168,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,004,942,430원 |
현재 회차에서는 총 채권액 3,426,719,268원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 1,004,942,430원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,478,850,200원 | 3,426,719,268원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,583,080,160원 | 3,426,719,268원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,866,464,128원 | 2,835,399,487원 | 591,319,781원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 측에 591,319,781원의 미배당이 생기지만, 이것이 곧 낙찰자에게 넘어가는 채무를 뜻하지는 않습니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 신청채권자인 중소기업은행의 청구액 2,520,000,000원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 토지·공장 활용성 메모
- 토지. 면적 4,866.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 형상·도로. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 인접 규제. 준보전산지·토석채취제한지역·자연녹지지역·성장관리계획구역에 접합니다.
- 공시지가. 202,600원/㎡입니다.
- 일괄매각. 토지와 공장, 제시외 건물 등을 함께 매각하는 구조라 개별 자산별 가치 분리보다 전체 활용계획 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실사. 정상가동·이용 불가능 상태로 해체처분 가액 평가된 기계기구의 실제 잔존 상태를 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 목록3의 공부상 화장실 20.46㎡가 현황 멸실 상태이므로 공부와 현황을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 사업 적합성. 일반공업지역이지만 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 토지이용 규제를 목적 사업과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 제시되지 않았으므로 감정가나 유찰가격만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·건물·설비 가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 공장은 숫자만 보면 안 된다”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2020.08.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 4,478,850,200원의 공장·토지 일괄매각이라는 점에서 판단의 중심은 권리보다 실제 자산 상태입니다. 특히 공장기계기구가 정상가동·이용 불가능 상태이고 목록3 건물은 멸실돼 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 현물은 정밀 실사. 이 물건의 결론입니다.
