의정부지방법원 2025타경72334. 경기도 연천군 군남면 남계리 196-4, 196-10 소재 부동산으로, 감정 이용상태상 건물은 사무실로 이용 중이며 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 137,660,900원이고 신건입니다. 등기부상 현재 소유자는 한국여행팜농업주식회사, 말소기준권리는 2022.06.28 설정된 손수희의 근저당권 75,000,000원입니다.
확인된 임차인은 CUI MEIZI 1명입니다. 전입일은 2023.10.30으로 말소기준권리보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 보류해야 하지만, 대항력 자체는 전입 순서상 부정됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72334 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 군남면 남계리 196-4, 196-10 · 경기도 연천군 군남면 청정로2252번길 9-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건물은 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 한국여행팜농업주식회사 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 311.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 125,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 137,660,900원 / 137,660,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 손수희 / 62,138,320원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.28 근저당권 · 손수희 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름에서 눈여겨볼 부분은 2022.02.14 연천군 압류입니다. 이 압류는 말소기준권리보다 앞서 등기됐지만 2022.06.27 해제로 말소되어 현재 인수 대상으로 볼 권리는 아닙니다. 이어 2022.06.28 손수희 근저당권이 설정되어 말소기준이 되었고, 2025.05.16 임의경매개시결정과 2025.06.16 국의 압류는 모두 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI MEIZI | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. CUI MEIZI의 전입일 2023.10.30은 말소기준권리 2022.06.28보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 137,660,900원으로 감정가와 동일합니다. 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지, 같은 수준인지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
유찰 시 제시된 시나리오는 1회 유찰에서 110,128,720원, 2회 유찰에서 88,102,976원입니다. 다만 이 역시 시장가격과의 비교가 없는 단순 회차 가격이므로, 숫자가 내려간다는 사실 자체를 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,660,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,727,253원 |
| 1. 근저당 · 손수희 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,933,647원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 75,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 59,933,647원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1) 건물은 사무실로 이용 중이며, 조적조 스레이트지붕 1층 건물입니다.
- 주위환경. 화진초등학교 서측 인근으로 주택·근생·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 311.0㎡이며 계획관리지역입니다. 토지이용상황은 주거나지, 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 토지는 지목상 대이나 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물인 태양광 시설이 포함됩니다.
- 접근성 확인. 목록2,3은 지적도상 대지이고 맹지이나 일부 현황 도로로 기재되어 있어 실제 통행 상태와 권원 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 선확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 137,660,900원을 시장가치로 그대로 받아들이지 말고 주변 사무실·토지 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. CUI MEIZI는 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 임대관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 목록 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있으므로 실제 경계·통행 상태를 확인해야 합니다.
- 맹지 기재 대조. 목록2,3은 지적도상 맹지로 기재되어 있으므로 차량 출입 가능 현황과 법적 접근권을 구분해서 확인해야 합니다.
- 태양광 시설 확인. 제시외 태양광 시설이 일괄매각에 포함되므로 시설 상태와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당요구종기 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격과 현황
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.06.28 손수희 근저당권이 말소기준이고, CUI MEIZI의 전입은 2023.10.30으로 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이며, 2회 유찰 시나리오까지 채권자 미배당도 0원입니다.
다만 이 물건을 ‘안전하고 싸다’고 한 문장으로 묶을 수는 없습니다. 시세 비교자료가 없어 137,660,900원의 가격 경쟁력은 미확인이고, 사무실과 토지를 함께 취득하는 물건 특성상 일부 현황 도로, 맹지 기재, 일괄매각되는 태양광 시설 등 현장 확인 요소가 적지 않습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현황은 추가 검증입니다.
