의정부지방법원 2025타경73342. 양주시 옥정동 912-34 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 황인규이고, 말소기준권리는 2025.09.12. 고양누리새마을금고의 채권최고액 278,400,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당권 328,800,000원이 추가됐고, 경매개시결정과 양주시 압류 역시 그 뒤에 들어왔습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 확인하고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록2·3 건물이 등기사항전부증명서에 등재돼 있으나 건축법상 사용승인을 득하지 않은 상태이고 일반건축물대장도 생성되지 않았다고 명시돼 있습니다. 게다가 등기 면적과 실제 현황면적도 달라 감정평가는 실측면적을 기준으로 이뤄졌습니다. 즉 권리 리스크보다 건물 현황 리스크를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73342 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 912-34 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2,3) 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 273.2㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 경사지붕 지상2층 |
| 소유자 | 황인규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 872,326,400원 / 872,326,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양누리새마을금고 / 480,430,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 고양누리새마을금고 근저당권입니다. 등기 원인은 2021.03.08. 추가설정계약이고 등기 접수일은 2025.09.12.입니다. 채권최고액은 278,400,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 328,800,000원이 뒤이어 설정됐으며, 두 근저당권은 2026.06.19. 주식회사새마을금고자산관리회사 앞으로 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도의 새로운 선순위 권리가 추가된 구조는 아닙니다.
갑구에는 말소기준보다 앞선 2025.08.22. 고양누리새마을금고의 가처분이 있었지만 2025.10.15. 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.10.17. 임의경매개시결정, 2026.01.07. 양주시 압류가 기입됐고, 이들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 건물 현황 — 이 사건의 가장 큰 확인 포인트
매각물건명세서 비고에 따르면 목록2·3 건물은 등기사항전부증명서상 등재돼 있지만 건축법상 사용승인을 득하지 않은 상태이며, 일반건축물대장도 생성되지 않은 상태입니다. 따라서 단순한 등기 권리보다 건물의 행정상 현황과 향후 처리 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 등기사항전부증명서 | 현황 실측 |
|---|---|---|
| 목록2·3 각 1층 | 44.44㎡ | 55.5㎡ |
| 목록2·3 각 2층 | 52.38㎡ | 64.68㎡ |
| 목록2·3 각 다락층 | 57.06㎡ | 53.7㎡ |
감정평가는 이 차이를 반영해 실측면적을 기준으로 사정평가했습니다. 특히 1층과 2층은 현황면적이 등기면적보다 크고, 다락층은 현황면적이 등기면적보다 작습니다. 입찰자는 감정가격만 볼 것이 아니라 이 면적 차이가 실제 이용·행정처리·등기 관계에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
③ 배당 구조와 유찰 시나리오
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,123,264원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 고양누리새마을금고 | 278,400,000원 | 278,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 고양누리새마을금고 | 328,800,000원 | 328,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 254,003,136원 |
현재 회차 872,326,400원 가정. 채권최고액 합계 607,200,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 254,003,136원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 872,326,400원 | 607,200,000원 | 0원 | 254,003,136원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 697,861,120원 | 607,200,000원 | 0원 | 81,282,509원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 558,288,896원 | 550,306,007원 | 56,893,993원 | 0원 |
유찰이 가격을 낮춰도 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 매각대금에서 채권이 전부 소화되지 않아 56,893,993원이 미배당으로 남습니다. 이는 채권자 측 배당 문제이지, 주어진 배당 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정중학교 남서측 인근. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난시됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 273.2㎡, 토지이용상황 단독, 평지·정방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 737,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역·자연녹지지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 근린공원에도 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록2·3 사용승인 상태. 건축법상 사용승인을 득하지 않은 상태이므로 현재 행정상 상태와 향후 처리 가능 여부를 반드시 확인하세요.
- 일반건축물대장. 목록2·3 건물은 일반건축물대장이 생성되지 않은 상태로 명시돼 있습니다. 등기사항전부증명서와 행정자료를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 현황면적. 1층·2층·다락층 모두 등기면적과 현황 실측면적이 다릅니다. 감정가는 실측면적 기준으로 사정됐으므로 실제 이용범위와 등기범위를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 목록2·3 건물이 일괄매각되는 사건이므로 입찰 대상 전체를 원본 매각목록과 대조하세요.
- 점유·임대차. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자를 확인하세요.
- 양주시 압류·세금. 2026.01.07. 양주시 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당 전 세금 우선순위를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 을구 1번·2번 근저당권은 2026.06.19. 주식회사새마을금고자산관리회사 앞으로 이전등기돼 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 물건은 확인형”
이 사건의 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2025.09.12. 근저당권이 말소기준이고, 선행 가처분은 이미 말소됐으며 그 뒤의 경매개시결정·압류는 매각으로 정리됩니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 권리 안전형 하나로만 평가하기는 어렵습니다. 목록2·3 건물이 사용승인을 득하지 않은 상태이고 일반건축물대장도 생성되지 않았으며, 등기면적과 현황면적이 서로 다릅니다. 시세 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 이 건물을 실제로 어떤 상태로 취득하게 되는지입니다. 권리는 정리되지만, 물건 자체는 확인이 끝난 뒤에야 판단할 수 있습니다.
