의정부지방법원 2025타경73630. 의정부시 호원동 르네상스시티 1동 10층 1004호, 전용 15.64㎡ 아파트입니다. 소유자 오승훈은 2022.04.12. 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2022.04.08. 전입·점유를 갖춘 임차인 심경원과 2023.02.07. 국의 압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 존재하고, 최저가 80,000,000원에서는 배당 부족분이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 주택도시보증공사의 확약이 있습니다.
주택도시보증공사는 임차권자 심경원의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026.04.23. 제출했습니다. 따라서 심경원 임차권에 한해서는 배당표상 부족액 31,840,000원이 계산되더라도 실제 매수인 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 10층 1004호 · 경기도 의정부시 평화로 137 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 15.64㎡ · 지하1층/지상13층 건 내 10층 1004호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.04.12. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2023.02.07. 강서세무서장의 압류입니다. 임차인 심경원은 그보다 앞선 2022.04.08. 주민등록·점유를 갖추고 2022.03.18. 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 이후 2023.12.11. 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.11.18. 양천세무서장의 압류와 2025.11.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심경원 | 제1004호 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
* 확약이 없다는 가정의 배당 계산상 현재 회차 부족분은 31,840,000원입니다. 확약은 심경원 임차권에 한해 적용됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 8천만도 최근 평균보다 높다
르네상스시티 동일 면적 15.64㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 69,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 58,000,000원이고, 같은 달 10층 거래에는 95,000,000원도 있습니다. 거래 범위가 넓지만, 현재 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 69,333,333원 |
최저가가 최근 12개월 평균보다 높은 만큼, 확약으로 권리 인수가 0원이 됐다는 사실과 가격 메리트는 별개로 봐야 합니다. 현재 실질취득액은 최저가와 같은 80,000,000원이고, 이는 최근 평균보다 높은 수준입니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 평가는 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 심경원 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 심경원의 임차보증금 중 31,840,000원이 부족합니다. 다만 2026.04.23. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족액을 매수인 인수액으로 적용하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 인근에 망월사역(지하철 1호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층/지상13층 건물의 10층 1004호입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 25미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지·정방형 아파트 건부지이며 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 르네상스시티는 176세대이며 사용승인일은 2017.01.17.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.04.23. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 범위와 유효성을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 적용되는 한 매수인 인수는 0원*이고 실질취득액은 낙찰가 자체입니다. 현재 회차 기준 80,000,000원입니다.
- 가격 착시 경계. 80,000,000원은 최근 12개월 평균 69,333,333원의 115.4%입니다. 권리 안전과 가격 할인은 별개의 판단입니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 시 매각가는 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원입니다. 확약이 없다면 배당 부족액은 각각 47,552,000원, 60,121,600원으로 커지는 구조입니다.
- 등기 원본 대조. 2023.02.07. 강서세무서 압류, 2025.11.18. 양천세무서 압류, 2025.11.19. 강제경매개시결정 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 80,000,000원보다 커서 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 위험한 구조입니다. 실제 현재 회차 배당표도 31,840,000원의 부족액을 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했기 때문에 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 신건 80,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 69,333,333원이고 현재 최저가는 그 115.4%입니다. 최신 거래도 58,000,000원입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격은 최근 시세 이상. 이 사건의 핵심은 확약서를 정확히 확인한 뒤, 신건 가격을 그대로 받아들일지 냉정하게 판단하는 데 있습니다.
