의정부지방법원 2024타경4572. 가평읍 달전리 133-86, 토지 301㎡와 제102동 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 등기부상 현재 소유자는 한지현이고, 말소기준권리는 2023.12.08 설정된 화광새마을금고 근저당권 496,800,000원입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당권 404,400,000원은 같은 날 해지로 말소됐고, 말소기준 이후의 현대카드 가압류 140,472,651원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 419,164,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로, 이 70%만을 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 별도 시세 검증이 선행돼야 하고, 제공된 자료 안에서 확인되는 핵심은 인수액 0원과 건물 3층의 등기 불일치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 달전리 133-86 제102동 · 경기도 가평군 가평읍 북한강변로 1027-75 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 301㎡ |
| 이용상태 | 단독주택 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 한지현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 598,806,060원 / 419,164,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화광새마을금고 / 441,993,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.12.08 화광새마을금고 근저당권입니다. 2024.08.20 현대카드 가압류와 2024.08.29 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.01.29 설정됐던 신한은행 근저당권 404,400,000원은 2023.12.08 해지로 이미 말소됐습니다.
② 현황 핵심 — 3층은 건축물대장 등재·등기부 미등재
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 특히 목록2 건물의 3층은 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 등기사항전부증명서에는 미등재 상태입니다. 감정평가의 건물 구조 설명은 철근콘크리트구조 경사지붕의 2층 건물로 되어 있어, 현재 현황과 공부·등기 사이의 정합성을 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 419,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,591,640원 |
| 2. 근저당 · 화광새마을금고 | 496,800,000원 | 412,572,360원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 140,472,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구 637,272,651원 중 412,572,360원이 배당되고, 총 미배당은 224,700,291원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가면 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 419,164,000원 | 412,572,360원 | 224,700,291원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 293,414,800원 | 288,506,993원 | 348,765,658원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 205,390,360원 | 201,714,895원 | 435,557,756원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 화광새마을금고 등 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수의 문제이고, 매각가가 시세 대비 유리한지 여부는 별도입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 70%·49%·34.3%라는 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남이섬 가평선착장 북서측 인근이며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 유원지시설, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 노선수와 운행간격을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕으로 외벽은 외장석재·석재무늬판넬·징크판넬 등, 내벽은 벽지·일부 타일 등으로 마감됐으며 위생·급배수·난방시설을 갖췄습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 301㎡, 자연녹지지역이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·준보전산지·공장설립제한지역· (한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택·토지와 관광·숙박·근린시설이 섞인 입지이므로, 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 통한 즉각적인 가격 비교가 어렵습니다. 제공된 실거래 자료도 없어 별도 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 3층 미등기 확인. 일반건축물대장에는 3층이 등재돼 있으나 등기사항전부증명서에는 미등재입니다. 현황·건축물대장·등기부를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 정확한 범위와 낙찰 후 처리 가능성을 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 보증금 및 대항력 관련 자료를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 419,164,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 저가 매수로 판단하지 마세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연보전권역·준보전산지 등 토지이용 규제가 함께 확인되므로 향후 증축·용도변경·개발 계획이 있다면 해당 제한을 따로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 더 중요한 것은 현황 확인
등기상 구조만 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 말소기준은 화광새마을금고 근저당이고, 그 뒤의 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 권리물건’으로만 보면 부족합니다. 목록2 건물의 3층이 건축물대장에는 있으나 등기부에는 없고, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이며 감정평가서상 임대관계도 미상입니다.
따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 현황·등기 확인 난도는 높다입니다. 또한 최저가가 감정가의 70%라는 사실 외에 실거래 시세 근거가 없으므로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 입찰 판단의 순서는 3층·제시외 건물 확인 → 점유·임대관계 확인 → 별도 시세 검증 → 응찰가 결정이 적절합니다.
