의정부지방법원 2025타경3200. 구리시 갈매동 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 알토 현대클러스터동 1층 에이씨01-0008호입니다. 사건 용도는 대지로 기재돼 있고, 감정 이용상태는 지원시설(근린생활시설-웃음방:북카페)입니다. 소유자는 이경호이며, 2023.06.27 소유권이전등기와 동시에 하나은행 근저당 채권최고액 600,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2025년 최연식의 가압류 50,000,000원이 들어왔지만 2026.07.14 말소됐고, 김형준의 상가건물임차권 역시 말소기준 이후입니다. 임차보증금은 35,000,000원, 임대차계약일은 2024.07.13, 점유개시일은 2024.07.13, 사업자등록신청일과 확정일자는 2024.07.17입니다. 말소기준 2023.06.27보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3200 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-1 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 알토 현대클러스터동 1층 에이씨01-0008호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지원시설(근린생활시설-웃음방:북카페) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 중 1층 · 사용승인 2023.05.04 |
| 소유자 | 이경호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 745,000,000원 / 745,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 477,502,611원 |
| 말소기준 | 2023.06.27 하나은행 근저당 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 하나은행 근저당이 먼저다
핵심 순서는 단순합니다. 2023.06.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 김형준의 임대차 관련 기준일은 2024.07.13~2024.07.17, 임차권등기는 2025.07.30입니다. 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인이 보증금 35,000,000원을 승계하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 기준일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 건물의 전부 | 35,000,000원 | 점유 2024.07.13 · 사업자등록신청 2024.07.17 · 확정일자 2024.07.17 | 2025.07.30 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 매수인 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 745,000,000원입니다. 유찰 없는 신건이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득금액도 745,000,000원입니다.
다만 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 평균만으로 가격 메리트를 만들 수 없고, 현재 745,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 결론도 낼 수 없습니다. 이 사건은 권리상 안전성과 가격 매력도를 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 745,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,850,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,150,000원 |
현재 배당 추정은 집행비용·하나은행 근저당·소유자 잔여로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 김형준 임차권은 대항력이 없어 배당액 변동이 곧바로 매수인 보증금 승계로 이어지지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 745,000,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 135,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 596,000,000원 | 587,640,000원 | 12,360,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 476,800,000원 | 469,632,000원 | 130,368,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 신청채권자 청구액 477,502,611원은 시나리오상 충족되지만, 2회 유찰 시 채권배당액은 469,632,000원으로 내려가 청구액을 충족하지 못합니다. 그렇더라도 김형준 임차권은 말소기준 이후라 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 갈매역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 주변에 버스정류장, 경춘선 갈매역, 갈매IC가 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지원시설인 근린생활시설로 이용 중이며, 감정서상 구체적 이용은 “웃음방:북카페”입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층이며 사용승인일은 2023.05.04입니다. 급배수·위생·화재탐지·옥내소화전·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측 왕복 4~5차로, 북서측·북동측 왕복 4차로, 남동측 왕복 3차로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적은 10,207.1㎡, 공시지가는 3,442,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·구리갈매공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.06.27 하나은행 근저당이 기준이며 김형준 임차권은 후순위입니다. 최신 등기부에서 변동 여부를 확인하세요.
- 임차권 원문 확인. 보증금 35,000,000원, 점유개시 2024.07.13, 사업자등록신청·확정일자 2024.07.17, 배당요구 2025.07.30을 명세서와 대조하세요.
- 실제 이용형태 확인. 감정상 근린생활시설·북카페 이용과 임차인 용도 표기가 엇갈리므로 현장 점유와 영업상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 745,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도의 인근 동일·유사 지원시설 거래를 확인해야 합니다.
- 배당표 주의. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위별 실제 채권액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 하나은행 근저당보다 김형준 임차권이 늦고, 대항력도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 1회·2회 유찰 시 채권자의 미배당은 늘어나지만, 그 미배당이 임차보증금 승계로 바뀌는 구조도 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가는 745,000,000원이고 인수액이 없으므로 현재 실질취득 역시 745,000,000원이지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 “권리가 깨끗하니 가격도 매력적이다”라는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리는 합격, 가격은 검증 전으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
