의정부지방법원 2025타경3217. 남양주시 화도읍 마석우리 신마석서희스타힐스 101동 5층 501호 아파트입니다. 말소기준권리는 2023.05.12. 농협은행주식회사 근저당권 231,000,000원이고, 이후 설정된 우리금융캐피탈주식회사 68,400,000원, 주식회사디지비캐피탈 39,600,000원의 근저당권과 2025.08.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김리나의 전입일은 2024.08.05.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없으며 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계 자체는 별도 확인이 필요합니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3217 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 599 신마석서희스타힐스 101동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실 등 · 제13층건 중 제5층 |
| 소유자 | 차용길 · 2017.08.23. 매매 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 221,246,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 말소기준은 2023.05.12. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 우리금융캐피탈주식회사·주식회사디지비캐피탈 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 우리은행 근저당권 207,900,000원은 2023.05.12. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김리나 | 2024.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 0.5% 높고 추세는 -4.9%
신마석서희스타힐스의 비교 면적은 110.16㎡대이며 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 339,333,333원, 신건 최저가는 341,000,000원으로 최근 평균 대비 100.5%입니다. 최신 거래는 2026.06. 358,000,000원이지만, 같은 달 310,000,000원 거래도 존재하고 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.9% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 110.16㎡ | 13 | 358,000,000원 |
| 2026.06 | 110.16㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 102.0㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 339,333,333원 |
전체 12건 평균은 352,333,333원이지만, 과거 420,000,000원·403,000,000원·385,000,000원 등 높은 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -4.9%의 최근 하락 추세를 우선해 보는 편이 타당합니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 96.8%라는 수치만으로 신건을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,574,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 68,400,000원 | 68,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 39,600,000원 | 36,026,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 339,000,000원 중 335,426,000원이 배당되는 계산이며, 3,574,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 341,000,000원 | 335,426,000원 | 3,574,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 272,800,000원 | 268,180,800원 | 70,819,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 218,240,000원 | 214,384,640원 | 124,615,360원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 현재 자료상 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되지는 않습니다. 1회 유찰 시에도 신청채권자 관련 배당은 231,000,000원으로 충족되는 시나리오이고, 2회 유찰 시에는 214,384,640원으로 신청채권 221,246,990원을 충족하지 못하는 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 마석역 북동측 근거리에 위치하며 공동주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 제101동 제13층건 중 제5층 제501호이며, 위생·급배수·전기·승강기·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 신마석서희스타힐스는 278세대, 2011.06.30. 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역이며 도로구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 352,333,333원보다 최근 12개월 평균 339,333,333원과 최근 추세 -4.9%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 임차인 원본 확인. 김리나는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 농협은행주식회사에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 소유자·점유관계 확인. 등기상 소유자는 차용길이고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항은 적용 범위와 입찰 후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준 이후의 임차인과 후순위 근저당권이 정리되는 구조이고, 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리 측면은 비교적 안정적입니다. 다만 가격에서는 신중해야 합니다. 최저가 341,000,000원이 최근 12개월 평균 339,333,333원의 100.5%이고 최근 거래 추세도 -4.9%입니다. 최신 358,000,000원 거래가 존재하더라도 같은 시기 310,000,000원 거래가 함께 확인되는 만큼, 신건을 시세보다 저렴한 매물로 단정하기 어렵습니다. 권리는 합격권, 가격은 신건에서 보수적 판단이 필요한 사건입니다.
