의정부지방법원 2025타경3446. 남양주시 진접읍 장현리 광릉숲금강펜테리움 110동 14층 1401호, 전용 84.955㎡ 아파트입니다. 소유자 신건식이 2018.06.15. 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2021.12.14. 설정된 진접새마을금고 근저당권 채권최고액 252,000,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 있는 국의 압류, 주식회사 더채움의 가압류, 진접새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 주의할 지점은 가격과 별도 공매 진행 여부입니다. 이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 341,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 동일 면적 최근 12건 평균은 314,250,000원이고, 2026.08 최신 거래도 328,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3446 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 701 광릉숲금강펜테리움 110동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.955㎡ · 철근콘크리트구조 20층 내 14층 |
| 소유자 | 신건식 (2018.06.15. 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접새마을금고 / 208,154,946원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2018년 농협은행 근저당은 2021.12.20. 해지로 이미 말소됐고, 양은지의 112,500,000원 근저당과 5,000,000원 전세권도 2024.05.27. 해지로 말소돼 현재 경매에서 인수대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 3.41억은 최근 거래보다 높다
금강펜터리움 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 대상 전용면적 84.955㎡와 매칭된 거래들이며, 2026.05~2026.08 거래 기준 최근 12개월 평균은 314,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 314,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 13 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 13 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 10 | 301,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 9 | 323,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡대 | 12건 | 314,250,000원 |
최근 12건은 300,000,000원~328,000,000원에 형성돼 있고, 평균은 314,250,000원입니다. 현재 최저가 341,000,000원은 최근 평균 대비 108.5%이며, 가장 최근 2026.08 거래 328,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격에는 시세 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,574,000원 |
| 1. 근저당 · 진접새마을금고 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 더채움 | 24,970,900원 | 24,970,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,455,100원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 276,970,900원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 58,455,100원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 341,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 272,800,000원 | 8,790,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 218,240,000원 | 62,586,260원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에는 인수해야 할 임차보증금이나 선순위 존속권리가 없어 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 가격이 내려가는 경우 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 20층 내 14층 1401호입니다.
- 주위환경. 장승초등학교 북서측 인근으로 아파트·다세대·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 중로와 접하고 단지 내 도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 지구단위계획구역(장현4지구), 성장관리권역, 도로구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 금강펜터리움 500세대, 사용승인일 2007.10.31.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 341,000,000원은 최근 12개월 평균 314,250,000원의 108.5%이며 최신 거래 328,000,000원보다 높습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 말소기준 이후 국의 압류가 있으므로 등기상 매각소멸 여부와 별개로 실제 당해세·우선조세 배당관계를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 지역·지구 제한이 확인되므로 적용 범위와 입찰자에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2021.12.14. 진접새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어, 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 최저가 341,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 314,250,000원의 108.5%이고 최신 거래 328,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서의 핵심은 권리위험이 아니라 가격 과다 여부입니다. 여기에 과거 공매공고 이력까지 있어 진행 관계를 교차 확인할 필요가 있습니다. 결론은 권리는 통과, 현재 가격은 보류입니다.
