의정부지방법원 2025타경3798. 남양주시 화도읍 차산리 ‘이노빌’ 105동 3층 303호, 감정평가상 전유면적 54.6㎡의 다세대주택입니다. 소유자 신상수는 2019년 거래가 202,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사에 채권최고액 166,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025년 농협은행의 임의경매개시결정도 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
점유자로 조사된 이영미의 전입신고일은 2019.10.10로, 말소기준권리인 농협은행 근저당 설정일 2019.09.25보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증금 규모와 별개로 현재 확인된 전입일 순위상 매수인이 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3798 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-8 이노빌 105동 3층303호 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대주택 · 전유면적 54.6㎡ · 계단식 · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 신상수 (2019.09.25 소유권이전 · 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 133,252,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 흐름의 핵심은 단순합니다. 2017년 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2019.09.25 이미 말소됐고, 같은 날 신상수에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 농협은행 근저당권 166,800,000원이 말소기준권리입니다. 2025.10.13 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영미 | 2019.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.65억’을 봐야 한다
이노빌 105동의 면적대가 맞는 실거래는 3건입니다. 전체 평균만 계산하면 221,666,666원으로 감정가 215,000,000원이 그보다 낮아 보입니다. 하지만 2021년과 2023년의 250,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 가장 최근 거래는 2025.08의 165,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일하게 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 54.39㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.06 | 54.38㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 54.38㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 130.3%입니다. 즉 최근 거래보다 50,000,000원 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -34.0%라는 점입니다. 가격이 내려온 상황에서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 166,800,000원 | 166,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,390,000원 |
215,000,000원 매각 가정에서는 근저당 채권최고액 166,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 44,390,000원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰도 최근 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 215,000,000원 | 166,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,000,000원 | 166,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 31,926,400원 | 0원 |
1회 유찰 가격은 172,000,000원으로 최신 거래 165,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 가격은 137,600,000원입니다. 근저당권자에게 미배당 31,926,400원이 발생하더라도 이는 매수인이 승계하는 금액이 아니며 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 차산초등학교 동남측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 전유면적 54.6㎡의 계단식 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 3층 303호이며, 기본적 위생·급배수·화재경보·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 단지 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대, 확인 실거래 3건이며 경매 통계상 평균 유찰 6.8회·매각률 0.0%로 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 기준. 전체 평균 221,666,666원보다 최신 거래 165,000,000원과 최근 12개월 평균 165,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 차이는 -34.0%입니다. 과거 250,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 신건 가격. 215,000,000원은 최근 시세의 130.3%이므로 신건 최저가 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
- 1회 유찰 가격. 172,000,000원도 최신 거래 165,000,000원보다 높다는 점을 함께 보세요.
- 점유자 확인. 이영미의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부 등 세부 임대차 관계는 원본 서류에서 재확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 표시가 있으므로 실제 취득과 이용에 적용되는 조건은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 더 어렵다”
이 사건은 권리관계 자체로는 복잡하지 않습니다. 농협은행 근저당이 명확한 말소기준이고, 점유자의 전입일은 그 이후여서 대항력도 없습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
하지만 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 165,000,000원인데 현재 최저가는 215,000,000원, 즉 최근 시세의 130.3%입니다. 거래 추세 역시 -34.0%이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.8회입니다. 전체 평균 221,666,666원이라는 숫자만 보면 신건 가격이 낮아 보일 수 있지만 이는 과거 250,000,000원 거래가 섞인 결과입니다. 권리는 무난하지만 신건 가격은 최근 시장보다 높고, 환금성까지 보수적으로 볼 사건입니다.
