의정부지방법원 2025타경3897. 남양주시 호평동 소재 다세대주택(도시형생활주택) 제5층 제502호입니다. 현재 소유자는 김형식이며 2019.10.31. 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행 채권최고액 177,100,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 남양주시·서민금융진흥원·국민건강보험공단·케이비캐피탈주식회사·국 등 후순위 권리와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위 권리가 사라진다”는 사실만으로 끝내면 안 됩니다. 감정평가 내용상 임대관계는 미상이며, 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 반면 현재 회차를 기준으로 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 298-46 주1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 제5층 제502호 |
| 소유자 | 김형식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 143,870,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 발급 | 2026.09.01 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.10.31. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 남양주시 압류, 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 케이비캐피탈주식회사 가압류, 국의 압류, 국민건강보험공단 압류 및 2025.10.21. 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 인수 계산은 0원, 점유관계는 확인 필요
| 확인 항목 | 판정 | 입찰 해석 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 임차인 없음 | 신고된 임차보증금 인수액 없음 |
| 감정평가상 임대관계 | 임대 미상 | 현장 점유자와 전입관계 별도 대조 필요 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 현재 배당 시나리오 기준 |
임차인으로 신고된 사람은 없으므로 현재 자료에서 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”거나 “소유자 점유다”라고 단정하기보다는, 매각 전 현황조사·전입세대·점유자를 직접 대조하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 신건 241,000,000원은 최근 거래보다 높다
비교 가능한 전용면적은 70.73㎡이고, 확인된 최근 거래는 2024.07, 3층, 205,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 205,000,000원으로 집계돼 있으며, 현재 최저매각가 241,000,000원은 이 값의 117.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 70.73㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.73㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
이 물건의 매매사례가 많지 않다는 점도 중요합니다. 비교 단지 정보는 아인스파크2차(104동105동), 총 12세대, 사용승인일 2017-12-13으로 확인됩니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 단순 평균의 신뢰도는 제한적이지만, 그렇더라도 현재 최저가가 확인된 최근 거래보다 높은 사실 자체는 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 177,100,000원 | 177,100,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,495,386원 | 5,495,386원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 13,951,613원 | 13,951,613원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,279,001원 |
채권자 청구 합계 196,546,999원은 현재 회차 가정에서 전액 배당되고, 소유자 잔여 40,279,001원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 241,000,000원 | 196,546,999원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 7,246,199원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 45,266,359원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액이 모두 충족되지만, 1회 또는 2회 유찰 시에는 후순위 채권의 미배당이 발생합니다. 다만 제공된 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 후순위 미배당을 곧바로 낙찰자의 인수 부담으로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호평초등학교 남동측 인근이며 주위에 단독주택·공동주택·농경지 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 360.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,194,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 비교 단지는 12세대이고 확인된 실거래가 1건이어서 가격 판단 시 거래 표본의 제한을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 241,000,000원은 최근 실거래 205,000,000원보다 높습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자·전입관계를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 남양주시·국·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 조세채권의 성격과 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.10.31. 주식회사신한은행 근저당권과 이후 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 물건 표기 확인. 매각물건명세서 비고에는 통칭 “아인스파크 204호”라는 기재가 있으므로 현장 호수와 공부상 표시를 직접 대조하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·세금 관련 교부청구 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명료합니다. 2019.10.31. 신한은행 근저당권이 말소기준이고 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 조세 관련 압류가 있어 현장 점유와 당해세 확인은 생략할 수 없습니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 241,000,000원은 확인된 최근 실거래 205,000,000원의 117.6%입니다. 거래 표본이 1건이라는 점을 감안하더라도, 현재 자료만으로는 신건이 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 현재 가격에 바로 응찰할 이유가 있는지를 엄격하게 따지는 것입니다.
