의정부지방법원 2025타경4036. 남양주시 별내동 힐스테이트별내역 103동 20층 2001호입니다. 공부상 사건 용도는 기타이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 45층 건물 중 20층에 위치하며, 현재 소유자는 서보성입니다. 등기상 2021.10.01 서보성 앞으로 소유권이 이전됐고 거래가액은 416,500,000원으로 기재돼 있습니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 중곡2.4동새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 489,600,000원이고 이것이 말소기준입니다. 이후 설정됐다가 이미 말소된 한국캐피탈 근저당과 이경희의 주택임차권, 그리고 2025년 이후의 가압류·경매개시결정은 낙찰자가 별도로 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 점유자로 조사된 양정규의 전입일도 말소기준보다 약 3년 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4036 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 995 힐스테이트별내역 103동 20층2001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(생활숙박시설) · 45층 건 내 20층 |
| 소유자 | 서보성 · 거래가액 416,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 530,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광진중곡새마을금고(변경전: 중곡2,4동새마을금고) / 430,865,880원 |
| 말소기준 | 2021.10.01 중곡2.4동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 489,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
핵심은 2021.10.01 근저당입니다. 한국캐피탈 근저당 138,000,000원은 2022.09.05 이미 말소됐고, 이경희 명의의 주택임차권 130,000,000원도 2024.11.11 이미 말소됐습니다. 이후 삼성카드·서울신용보증재단·소상공인시장진흥공단·신한카드· 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 임차부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정규 | 미상 | 2024.11.07 | 미상 | 2026.01.08 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
양정규는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2024.11.07은 말소기준인 2021.10.01보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 그 보증금을 대항력에 의해 승계하는 구조는 아닙니다.
과거 이경희 명의 주택임차권은 임차보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2022.08.22, 점유개시일 2022.09.08, 확정일자 2022.09.13, 주민등록일자 2022.11.04로 등기됐으나 2024.11.11 해제로 말소됐습니다. 현재 점유자로 조사된 양정규와는 별도 인물입니다.
③ 가격 판단 — 시세 대신 회차 구조를 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 530,000,000원입니다. 신건이라 유찰은 아직 없습니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, 530,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지를 숫자로 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주는 접근은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 예상 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 530,000,000원 | 685,033,484원 | 522,300,000원 | 162,733,484원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 424,000,000원 | 685,033,484원 | 417,360,000원 | 267,673,484원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 339,200,000원 | 685,033,484원 | 333,651,200원 | 351,382,284원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 530,000,000원 → 424,000,000원 → 339,200,000원으로 낮아지지만, 미배당은 162,733,484원 → 267,673,484원 → 351,382,284원으로 커집니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족을 뜻하며, 각 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 530,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,700,000원 |
| 1. 근저당 · 중곡2.4동새마을금고 | 489,600,000원 | 489,600,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,583,656원 | 11,583,656원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,300,000원 | 20,300,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 45,492,801원 | 816,344원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,501,458원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 104,555,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 685,033,484원 중 예상 배당은 522,300,000원, 미배당은 162,733,484원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별내행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·생활숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 별내역(지하철8호선·경춘선)이 있습니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 45층 건입니다.
- 도로. 남측·서측 약 30미터 내외 포장도로, 북동측·동측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 공시지가는 4,119,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있으며 대상은 외국인 등, 용도는 주택으로 기재돼 있습니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 점유자 보증금 확인. 양정규의 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 관련 문건에서 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 대항력과 배당을 구분. 양정규는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 배당요구는 2026.01.08 접수됐습니다.
- 과거 임차권 확인. 이경희의 130,000,000원 주택임차권은 2024.11.11 이미 말소됐으므로 현재 점유자와 혼동하지 않아야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 감정상 이용상태가 생활숙박시설이므로 일반 주거용 아파트와 동일한 전제로 접근하지 않는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 신건 530,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 근거는 확인되지 않으므로 별도의 거래가격 검증이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.10.01 중곡2.4동새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 실제 임차인 양정규도 2024.11.07 전입으로 대항력이 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 신건 최저가가 530,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않고, 감정상 이용상태도 일반 아파트가 아니라 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 여기에 현 점유자의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 용도 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 볼 물건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
