의정부지방법원 2025타경72032. 경기도 남양주시 수동면 외방리 589-23 주1동을 중심으로 한 기타 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 2019.08.06. 사용승인된 일반목구조 목구조지붕 2층 건물로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 이영숙이고, 2019년 설정됐던 수동농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2021.06.04. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2021.06.09. 가산농업협동조합 근저당권 216,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
2025.07.21. 같은 가산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 403,918,800원에서 집행비용을 빼고 근저당권 채권최고액 기준 216,000,000원을 배당해도 소유자에게 181,479,612원이 남는 구조입니다. 따라서 등기상 배당 부족에 따른 인수는 0원입니다. 다만 이는 점유 문제까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 감정평가에는 임대 및 점유관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 입찰 전 점유자와 임차관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72032 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 외방리 589-23 주1동 · 도로명 경기도 남양주시 수동면 비룡로 1156-38 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 목구조지붕 2층 · 사용승인일 2019.08.06. |
| 토지 | 382㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이영숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 403,918,800원 / 403,918,800원 (신건) |
| 청구액 | 181,881,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2021년 가산농협 근저당이 기준
2019.09.16. 수동농업협동조합이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했지만 2021.06.04. 해지돼 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 가운데 기준이 되는 것은 2021.06.09. 설정된 가산농업협동조합 근저당권 216,000,000원입니다. 2022.10.28. 채무자는 주식회사창대분체기업으로 계약인수 변경됐고, 2025.07.21. 가산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 매각 범위와 토지 — 일괄매각·현황 도로가 핵심
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 본건 지상의 조경수·축대·담장·대문·바닥 등은 토지에 포함해 평가됐고, 건물에 부착된 데크·차양 등은 건물에 포함해 평가됐습니다. 또 목록3은 공부상 지목이 임야이지만 현재는 도로로 이용 중입니다.
| 토지면적 | 382㎡ |
|---|---|
| 공시지가 | 235,200원/㎡ |
| 지형 / 형상 | 완경사 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로각지(가) |
| 주요 제한 | 자연보전권역 · 준보전산지 · 수질보전특별대책지역 · 배출시설설치제한지역 · 성장관리계획구역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 가격을 단정하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 403,918,800원으로 신건입니다. 그러나 이 물건과 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “신건이 싸다” 또는 “비싸다”는 가격 가점·감점은 보류하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 403,918,800원 | 0원 | 181,479,612원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 323,135,040원 | 0원 | 101,811,149원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 258,508,032원 | 0원 | 38,088,920원 |
1회 유찰 시 매각가는 323,135,040원, 2회 유찰 시 258,508,032원으로 내려갑니다. 두 시나리오에서도 채권자 총 미배당은 0원이며 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 다만 시세 자료가 없으므로 각 회차 가격의 시장 대비 매력도는 별도 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,918,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,439,188원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 가산농업협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 181,479,612원 |
근저당권 배당액은 채권최고액 216,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 사건 청구액은 181,881,363원이며, 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·세금 및 우선변제 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 “하나케어센터” 북측 인근입니다.
- 주위환경. 전원주택·농경지·임야·휴양시설·중소규모 공장 및 창고가 혼재하며, 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 목구조지붕 2층 건물로 외벽은 목재 사이딩 등, 내부는 목재·벽지, 바닥은 원목마루·장판지·타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 점유. 단독주택으로 이용 중이나 임대 및 점유관계는 미상입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대·점유관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대·확정일자 등 원본 자료와 현장 점유를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물, 조경수·축대·담장·대문·바닥, 데크·차양이 각각 어디까지 매각대상인지 매각물건명세서와 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 공부상 임야이나 현황 도로로 이용되는 목록3의 위치·면적·통행 상태와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 용도지역 재확인. 생산관리지역과 계획관리지역 표기가 함께 확인되므로 토지이용계획확인서 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래, 개별 토지 가치와 건물 상태를 따로 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·우선변제 등 실제 배당 변수를 입찰 전에 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황 확인이 먼저”
이 사건은 등기만 보면 방향이 분명합니다. 2021.06.09. 가산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권자 미배당은 0원입니다. 하지만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정평가상 점유관계가 미상이고, 일괄매각·제시외 건물·현황 도로 토지까지 함께 살펴야 합니다. 여기에 실거래 비교자료도 없으므로 신건 403,918,800원을 가격만 보고 평가해서는 안 됩니다. 권리 구조는 단순, 현황과 가격 검증은 필수. 이 사건의 승부처입니다.
