의정부지방법원 2025타경72058. 가평군 청평면 고성리 115 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태상 기호(2)·(3) 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 898,394,800원이고 현재 신건이라 최저매각가도 898,394,800원입니다. 말소기준은 2013년 8월 29일 설정된 주식회사하나은행 근저당 360,000,000원입니다. 그보다 앞선 가평군새마을금고 근저당 532,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 이후 국·가평군 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 일반적인 아파트처럼 권리만 깨끗하면 끝나는 물건이 아닙니다. 매각물건명세서상 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록5 농지취득자격증명 필요, 목록2·3 위반건축물 등재가 함께 적혀 있어 입찰 전 서류·이용상태 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72058 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 고성리 115 · 경기도 가평군 청평면 고재길 251-27 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(2),(3) 현황 단독주택 이용 |
| 소유자 | 이동훈 · 단독소유 |
| 토지 | 820㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 898,394,800원 / 898,394,800원 (신건) |
| 신청채권액 | 316,875,679원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.08.29 주식회사하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 2012.10.18 가평군새마을금고 근저당 532,000,000원은 2013.08.29 해지로 이미 말소됐고, 2012년·2013년 소유권이전청구권 가등기 및 관련 가처분도 이후 말소 처리되어 현재 인수권리로 남지 않습니다. 말소기준 뒤의 국·가평군 압류 3건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태숙 | 2021.03.04 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
이태숙의 전입일은 2021.03.04로 말소기준권리 2013.08.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.09.23 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 898,394,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,383,948원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 527,010,852원 |
현재 계산은 집행비용 11,383,948원과 하나은행 근저당 360,000,000원을 반영한 결과입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능액은 별도 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 근저당 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 898,394,800원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 718,715,840원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 574,972,672원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
시세 실거래 자료가 없어 현재 898,394,800원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 현장 상태와 토지·건물별 가치, 위반건축물 상태 및 농취증 가능 여부를 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 권리보다 중요하다
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)·(3)은 현황 단독주택으로 이용 중입니다. 기호(2)는 일반목구조 경사지붕 2층, 기호(3)은 벽돌구조 경사지붕 1층입니다.
- 주위환경. 가평대교 동측 원거리에 위치하며 인근에 단독주택·전·임야 등이 소재해 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 기호(4) 도로를 통해 차량 출입은 가능하지만, 인근 노선버스의 운행노선·배차간격 등을 고려할 때 교통상황은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 820㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 342,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록5 토지는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 입찰 전 확인이 최우선입니다.
- 위반건축물 내용. 목록2·3의 위반건축물 등재 사유와 원상회복·행정처분 가능성을 건축물대장 원본에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 위치·구조·면적과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자. 이태숙은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 배당 관계는 매각물건명세서 원본으로 보완 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국·가평군 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 소유자 잔여액을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 공매 상태. 한국자산관리공사 공매공고와 취소 이력이 있으므로 현재 법원경매와의 관계를 원본 서류에서 교차 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 시세 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 승부처는 절차와 현물”
말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 확인된 임차인 이태숙도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 역시 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로 보면 안 됩니다. 일괄매각·제시외 건물, 목록5 농지취득자격증명, 목록2·3 위반건축물, 세금 압류와 공매 이력이 동시에 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수 조건은 입찰 자체의 성패를 좌우합니다. 권리 인수는 낮지만, 절차·현황 확인 난도는 높은 물건. 이 사건의 핵심은 최저가보다 농취증 가능 여부와 위반건축물·제시외 건물의 실체를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
