의정부지방법원 2025타경72069. 남양주시 수동면 송천리 에코그린타운 에이동 201호, 감정평가상 공동주택(다세대주택·복층형)으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 강완식이며 2021.10.05 매매를 원인으로 2021.10.06 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 187,000,000원으로 신건입니다.
이 사건은 최저가만 보면 단순해 보이지만 권리구조는 그렇지 않습니다. 말소기준권리는 2023.08.09 국민건강보험공단 압류이고, 그보다 앞서 이승록은 2021.10.05 전입·점유, 정연우는 2022.05.02 전입했습니다. 따라서 이승록은 명확한 선순위 대항력 임차권이고, 정연우도 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 송천리 261-7 에코그린타운 에이동 201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택 - 복층형) |
| 내부 이용 | 에이층 방1·거실·주방 및 식당·욕실겸 화장실·발코니·현관 등 / 에이-1층 방2·욕실겸 화장실 등 |
| 소유자 | 강완식 (2021.10.05 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권보다 ‘특별매각조건 밖’ 임차 위험
과거 김애자 명의 근저당 2건(채권최고액 525,000,000원·112,500,000원)은 2020.05.11 이미 말소됐고, 아시아신탁 신탁등기도 2021.10.05 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.08.09 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 국·서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승록 | 2021.10.05 | 2021.09.06 | 280,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 정연우 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 77.1% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
거래자료상 에코그린타운하우스의 거래는 4건이고 평균 거래금액은 242,500,000원, 최신 거래는 2022.05의 260,000,000원입니다. 수치만 계산하면 최저가 187,000,000원은 거래평균의 77.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 74.43㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 51.14㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 76.13㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 74.43㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 242,500,000원 |
하지만 이 사건의 비교 대상 전용면적은 40.024㎡이고, 위 거래들은 51.14㎡·74.43㎡·76.13㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래시점도 2021~2022년입니다. 따라서 77.1%라는 비율만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 특히 정연우의 미상 보증금까지 매수인 인수로 확인될 경우 실제 취득원가는 187,000,000원을 넘을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 이승록 보증금 | 280,000,000원 | 183,582,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 이승록의 미배당액은 96,418,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이승록 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택·복층형)으로 이용 중이며, 에이층 방1·거실·주방 및 식당·욕실겸 화장실·발코니·현관, 에이-1층 방2·욕실겸 화장실 구조입니다.
- 입지. 수동IC 남동측 인근으로 전원주택·중소 공장·농경지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장과 수동IC가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로가 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 대장 차이. 2021.10.05 강완식에게 매매됐으나 집합건축물대장 소유자현황에는 이전 소유자 기찬효로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 감정시점 현재 건물 내부 누수 등으로 보수공사가 필요하고, 승강기 정비·보수로 운행이 중단된 상태로 조사됐습니다.
- 규모. 거래자료상 에코그린타운하우스는 10세대이며 사용승인일은 2020.03.19입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정연우 보증금 확인. 2022.05.02 전입으로 말소기준 2023.08.09보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 실제 인수액을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 정확히 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국·서울특별시 압류 등이 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 이승록 배당액 등 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 누수·하자 비용 확인. 내부 누수 등 보수공사가 필요한 상태로 조사됐으므로 현장 상태와 수리범위를 직접 확인해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 감정시점 승강기 운행이 중단된 상태입니다. 현재 운행 여부와 수리비·분담금 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 대장 소유자 정리 확인. 집합건축물대장 소유자현황이 이전 소유자 기찬효로 남아 있는 사항의 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 거래자료는 대상 전용 40.024㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 77.1%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “주된 2.8억 인수는 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 이승록의 보증금 280,000,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 최저가 187,000,000원보다 보증금이 커서 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 커지는 위험형 물건입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 이승록 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그다음입니다. 2022.05.02 전입한 정연우가 별도로 확인되는데 보증금과 확정일자가 미상입니다. 말소기준 2023.08.09보다 앞선 전입이므로 이 임차관계가 확인되기 전에는 인수 0원 물건이라고 단정할 수 없습니다. 여기에 누수·승강기 중단, 집합건축물대장 소유자 불일치, 면적이 맞지 않는 실거래 자료까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “주된 권리는 특별조건으로 해소됐지만, 미상 임차와 물리적 하자 확인 전에는 보수적으로 접근할 C등급 물건”입니다.
