의정부지방법원 2025타경72118. 구리시 교문동 구리미래타워 14층 1406호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 중심은 등기상 임차권자 강성하입니다. 강성하는 2022.01.06 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.01.28 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 110,000,000원입니다. 2024.03.07 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
통상 이 상태에서 105,000,000원에 낙찰되면 집행비용 2,270,000원을 먼저 빼고 임차인에게 102,730,000원이 배당되어, 보증금 중 7,270,000원이 남습니다. 대항력 임차인이라면 이 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 결과를 바꿉니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 735-7 구리미래타워 14층 1406호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 체육관로 137-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 제응룡 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,170,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
현재 분석상 실제 임차인은 강성하 1명입니다. 강성하의 전입일 2022.01.28은 이 사건의 말소기준으로 제시된 2025.08.05 강제경매개시결정보다 앞서고, 확정일자도 2022.01.06에 갖춰져 있어 대항력 有·우선변제권 有으로 판단됩니다. 보증금은 110,000,000원이며 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성하 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 | 2022.01.06 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 105,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
권리 측면에서는 특별매각조건을 반영할 경우 실질취득액이 105,000,000원으로 정리됩니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 따져야 하지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 포기 조건으로 그 인수가 실질적으로 제거됩니다. 가격 평가는 별도로 주변 오피스텔 실거래와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 강성하 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 118,170,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 7,270,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 1406호입니다.
- 입지. 구리세무서 동측 인근에 위치하고 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무용 부동산 등으로 형성돼 있으며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 구리역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·CCTV·주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 사다리형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 남측으로 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 4,036,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 강성하의 을구 14번 주택임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 매각물건명세서와 법원 안내를 대조하세요.
- 실거래 별도 확인. 현재 자료만으로는 105,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 거래와 임대가격을 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 점유자가 누구인지, 현재 점유가 유지되는지를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 오피스텔 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 안 된다
표면적으로는 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 105,000,000원 기준 7,270,000원의 미배당 보증금이 생기는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 신건 기준 105,000,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 비교할 최근 실거래 정보가 없어 105,000,000원의 시장 적정성은 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 핵심은 특별매각조건 확인, 가격 핵심은 별도의 오피스텔 실거래 확인으로 정리하는 것이 맞습니다.
