의정부지방법원 2025타경72221. 남양주시 퇴계원읍 일신건영아파트 102동 5층 501호, 동일 면적 실거래 비교 기준 전용 134.64㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 장선영으로, 2011.09.02 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 제시된 말소기준은 2023.04.25 남양주시 압류이며, 그 뒤의 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격과 절차 확인이 중요합니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 529,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 평균은 471,428,571원, 최신 거래는 440,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -11.2% 낮아진 흐름까지 겹쳐 있습니다. 여기에 등기부에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있어, 법원경매와 공매 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 64 일신건영아파트 102동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.64㎡ · 21층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 장선영 (2011.09.02 거래가액 350,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 529,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 196,961,045원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 등기 계보 확인은 필요
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 현재 확인되지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.04.25 남양주시 압류 이후 2025.09.02 한국자산관리공사의 임의경매개시결정과 2025.09.09 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 529,000,000원은 최근 거래보다 높다
일신건영 동일 면적 134.64㎡의 최근 실거래입니다. 가격 판단은 전체 평균 496,250,000원보다 최근 12개월 평균 471,428,571원과 최신 거래 440,000,000원을 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 134.64㎡ | 19 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 134.64㎡ | 9 | 485,000,000원 |
| 2026.01 | 134.64㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2025.09 | 134.64㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 134.64㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2025.06 | 134.64㎡ | 21 | 485,000,000원 |
| 2025.03 | 134.64㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.64㎡ | 7건 | 471,428,571원 |
최저가 529,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.2%입니다. 최신 실거래 440,000,000원보다도 높고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -11.2% 하락한 흐름입니다. 전체 12건 평균 496,250,000원만 보더라도 최저가는 그 평균의 106.6%입니다. 따라서 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,690,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 521,310,000원 |
현재 예상배당표에서는 집행비용 7,690,000원과 소유자 교부 521,310,000원으로 산정되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 한편 신청채권자의 청구액은 196,961,045원이므로, 실제 배당요구·채권신고·조세채권 및 배당순위는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 퇴계원초등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·빌라·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 벽식구조 21층 건물의 102동 5층501호입니다.
- 단지. 일신건영 · 291세대 · 2000.05.31 사용승인, 동일 면적 실거래 비교 대상은 134.64㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,841,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 감정요항표상 일부 토지는 제2종일반주거지역 및 교육환경 상대보호구역 등의 제한이 함께 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 496,250,000원보다 최근 12개월 평균 471,428,571원과 최신 거래 440,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 529,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.2%로, 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -11.2%이므로 과거 고가 거래만 보고 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 말소기준 원문 대조. 2023.04.25 남양주시 압류가 말소기준으로 제시돼 있으나, 2011년 설정 담보권의 변경·이전 이력이 있으므로 등기 원문에서 현재 효력관계를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 예상배당표와 신청채권자 청구액 196,961,045원의 대응관계, 조세채권·당해세·실제 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유상태와 인도 절차는 현황조사·현장 확인을 통해 재확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 529,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 471,428,571원의 112.2%이고 최신 거래 440,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -11.2%라는 점까지 감안하면, 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
여기에 공매공고 부기등기와 담보권 변경·이전 계보의 원문 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 이 사건은 최저가가 낮아 보여서 접근하는 물건이 아니라, 최근 시세와 등기·공매 진행관계를 정확히 대조한 뒤 응찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.
