의정부지방법원 2025타경72224. 남양주시 별내동 ‘별내신도시대원칸타빌’ 2403동 1층 104호, 전유면적 151.17㎡의 복층구조 아파트입니다. 현재 소유자는 김창호로, 2025년 5월 23일 매매를 원인으로 2025년 6월 4일 800,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 케이대부유한회사와 파이니스트주식회사의 근저당이 각각 300,000,000원씩 설정됐고, 이 중 먼저 접수된 케이대부유한회사 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 임차인 확인이 더 중요합니다. 한정석의 전입일이 말소기준보다 앞서 있고 배당요구도 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 배당표의 계산상 인수액만 보고 “매수인 인수 0원”이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72224 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 900 별내신도시대원칸타빌 2403동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 151.17㎡ · 복층구조 · 지하2층/지상25층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김창호 · 2025.06.04 소유권 취득 · 거래가액 800,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 1,260,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인이 변수
말소기준은 2025.06.04 을구 14번 케이대부유한회사 근저당 300,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤에 접수된 파이니스트주식회사 근저당 300,000,000원과 2025.09.11·2026.07.09 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 외환은행·농협은행·국민은행·하나은행·케이대부·파이니스트 등의 기존 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한정석 | 2025.05.30 | 미상 | 2025.10.17 접수 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 여부 역시 확정할 수 없습니다. 따라서 입찰 전에는 임대차계약서상 보증금, 확정일자, 점유 상태, 배당요구 내용을 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 12.6억, 최근 거래는 8억
대원칸타빌은 486세대, 2012년 3월 30일 준공 단지입니다. 이 물건과 면적이 일치하는 전용 151.17㎡ 실거래는 최근 12개월 기준 1건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 151.17㎡ | 1층 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 151.17㎡ | 1건 | 800,000,000원 |
최신 거래도, 최근 12개월 평균도 800,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가는 1,260,000,000원으로 최근 시세의 157.5%입니다. 전체 평균 역시 800,000,000원으로 동일하지만 표본이 1건뿐이므로 시세 범위를 넓게 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 확인되는 최신·최근 실거래보다 최저가가 명백히 높기 때문에 신건 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 케이대부유한회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 15번 근저당 · 파이니스트주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 645,000,000원 |
채권자 총 채권액 600,000,000원은 현재 회차 기준 전액 배당되는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 한정석의 미상 보증금은 실제 배당에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 2회 유찰 가격도 최근 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,260,000,000원 | 600,000,000원 | 645,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,008,000,000원 | 600,000,000원 | 395,520,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 806,400,000원 | 600,000,000원 | 195,936,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별가람고등학교 동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교가 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있으며 단지 남동측 외곽공도를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 이용. 전유면적 151.17㎡의 복층구조 아파트로 이용 중이며, 지하2층/지상25층 건물 내 1층 104호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·화재경보·승강기·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·별내택지지구 지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 거래 표본. 대원칸타빌은 486세대이며 151.17㎡ 최근 12개월 실거래는 1건으로, 시세 판단 시 표본 수가 제한적입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 한정석의 보증금과 실제 임대차계약 내용을 확인하지 않으면 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 2025.05.30로 말소기준 2025.06.04보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 접근해야 합니다.
- 우선변제 확인. 2025.10.17 배당요구가 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 1,260,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 800,000,000원의 157.5%입니다. 현재 가격에 시세 할인 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 1,008,000,000원, 2회 유찰 806,400,000원까지 내려가며 2회 유찰 가격도 확인된 최근 실거래 800,000,000원보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “12.6억 신건 + 보증금 미상 임차인”
이 사건은 등기부상 말소 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2025.06.04 케이대부유한회사 근저당을 기준으로 뒤의 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하기 때문입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 임차인 한정석은 말소기준보다 앞선 2025.05.30 전입자이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 실질취득가 역시 1,260,000,000원으로 고정해 볼 수 없습니다.
가격도 부담스럽습니다. 현재 확인되는 같은 면적의 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 800,000,000원인데 신건 최저가는 1,260,000,000원, 즉 최근 시세의 157.5%입니다. 1회 유찰 가격 1,008,000,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 가격 806,400,000원도 800,000,000원을 소폭 웃돕니다. 결론은 “등기 말소는 단순하지만, 임차보증금 확인 전 인수액 확정 불가 — 현재 가격은 보류”입니다.
