의정부지방법원 2025타경72235. 현재 소유자는 전예린이며, 사건 용도 표기는 근린주택입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층의 205호가 3층·4층·다락을 함께 사용하는 형태로 기재돼 있습니다. 권리분석의 출발점은 2021.07.12. 정안순의 가압류 68,000,000원입니다. 그런데 임차인 김종하는 그보다 앞선 2020.12.17. 전입·점유과 2020.11.23. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
이 임차권은 2024.12.18. 임차권등기로도 등기됐고 보증금은 295,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “후순위 권리는 전부 말소된다”는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 임차권등기 자체의 말소 여부와 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 587-6 주건축물제씨동(301동) 3층 205호 · 도로명 경기도 남양주시 진접읍 봉현로59번길 9-79 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층(3층·4층·다락) 제205호 |
| 내부 이용 | 하층: 주방 및 거실·방·화장실·루프테라스·현관 / 상층: 거실·방2·화장실·다락·루프테라스 |
| 소유자 | 전예린 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.07.12. 정안순의 가압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 국 압류, 구리시 압류, 2025.09.03. 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김종하의 전입·점유는 말소기준보다 약 7개월 앞서고 확정일자도 먼저입니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 지워지더라도 미배당 보증금의 대항력은 남아 매수인 인수로 연결될 수 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종하 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.17 | 2020.11.23 | 295,000,000원 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 아님 |
김종하는 2024.12.18. 배당요구가 확인되고, 임차권등기도 같은 날 등기돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보는 자료입니다. 동시에 2025.09.03. 강제경매개시결정의 채권자도 김종하로 기재돼 있어, 임차인과 경매신청 채권자가 동일인이라는 관계는 원본 채권관계와 임대차의 실체를 추가 확인해야 할 지점입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 높고, 추세도 -6.5%
제공된 거래자료의 전체 9건 평균은 295,500,000원이지만, 최근 12개월 거래 2건 평균은 280,250,000원, 최신 거래는 2026.04. 275,000,000원입니다. 최근 가격이 과거 거래군보다 -6.5% 낮은 흐름이므로 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 81.64㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 83.31㎡ | 4 | 285,500,000원 |
| 2024.09 | 84.93㎡ | 2 | 282,000,000원 |
| 2024.03 | 84.93㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2023.10 | 83.31㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2023.05 | 84.93㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 84.93㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2021.09 | 84.93㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.07 | 84.93㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 280,250,000원 |
현재 최저가 302,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 107.8%로 최근 거래수준보다 높습니다. 최신 거래 275,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 임차인 김종하 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 가압류 · 정안순 | 68,000,000원 | 1,972,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김종하 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 신건 배당안에서는 집행비용 5,028,000원을 먼저 차감한 뒤 임차보증금 295,000,000원이 전액 배당되고 정안순에게 1,972,000원이 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 등 선순위 차감 가능 금액은 확정 반영되지 않았으므로 실제 임차인 미배당액이 생기면 그 잔액이 매수인 인수로 바뀔 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 302,000,000원 | 0원 | 302,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 241,600,000원 | 57,582,400원 | 299,182,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 193,280,000원 | 105,225,920원 | 298,505,920원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 진접읍 장현리 광동중학교 남서측 인근. 단독주택·연립주택·소규모 아파트단지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 오남역(지하철4호선)은 원거리에 위치하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 외벽은 치장벽돌쌓기·화강석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,243.0㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가 702,000원/㎡입니다. 완경사지에 조성된 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 규모. 거래자료상 클레시움더테라스하우스 301동·302동·303동은 총 34세대, 2019.06.11. 준공으로 표시됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 여부를 최우선 확인. 김종하의 보증금 295,000,000원은 대항력 있는 임차보증금입니다. 매각물건명세서의 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가가 아니라 실질취득으로 비교. 1회 유찰 시 299,182,400원, 2회 유찰 시 298,505,920원이 실제 비교 기준입니다. 표면 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 서울특별시·국·구리시 압류가 존재합니다. 당해세 또는 우선하는 조세가 실제 배당에서 먼저 차감되면 임차인 미배당액이 생겨 매수인 인수가 증가할 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김종하와 강제경매개시결정의 채권자 김종하가 동일인으로 기재돼 있습니다. 임대차계약과 집행채권의 실체·중복 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 과거 공매기록 확인. 2022.06.22. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 2022.11.15. 공매취소공고를 원인으로 2024.03.19. 말소됐습니다. 현재 진행관계는 원본에서 교차 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 면적 불일치 주의. 최근 거래자료의 비교면적이 대상 기준면적과 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 280,250,000원과 최신 275,000,000원은 참고가격으로 사용하되 동일 조건 매물 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -6.5% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 107.8%인 만큼 가격 가점을 주기 어렵습니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
현재 신건 302,000,000원에서는 추정배당상 임차인 김종하의 보증금 295,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 가격 자체가 최근 12개월 평균 280,250,000원의 107.8%이고 최신 거래 275,000,000원보다도 높으며 최근 추세는 -6.5%입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰가 241,600,000원만 보면 큰 할인처럼 보이지만 인수 57,582,400원을 더한 실질취득은 299,182,400원입니다. 2회 유찰가 193,280,000원에서도 인수 105,225,920원이 붙어 실질취득은 298,505,920원입니다. 대항력 있는 295,000,000원 보증금이 가격 하락 효과를 대부분 상쇄합니다.
따라서 이 물건은 “한두 번 유찰되면 저렴해지는 물건”이 아닙니다. 현재 회차는 최근 시세 이상, 유찰 이후에는 미배당 보증금 인수로 총 취득부담이 거의 유지되는 구조입니다. 여기에 국세·지방세 우선배당 가능성과 임차인·경매신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 하므로, 가격과 권리를 함께 보수적으로 검토해야 하는 사건입니다.
