의정부지방법원 2025타경72261. 남양주시 진접읍 장현리 대명아파트 101동 16층 1608호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이성철·허은희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.09.29 손동성 근저당권 50,000,000원이며, 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
이 물건에서 권리보다 더 조심해서 볼 부분은 배당과 가격입니다. 현재 회차 191,000,000원에서는 제시된 배당표상 채권액이 모두 충족되고 소유자에게 56,117,569원이 남습니다. 그러나 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 86,434,974원은 회차 시나리오상 배당 0원으로 계산되어 있어, 입찰 전 신청채권과 실제 배당관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 637 대명아파트 101동 16층1608호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건내 16층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인 / 세대수 | 1995.09.30 · 405세대 |
| 소유자 | 이성철 2분의 1 · 허은희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 86,434,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2021.09.29 설정된 손동성의 근저당권이고, 그 뒤에 등기된 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 케이비국민카드·우리카드 가압류, 남양주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 가격 검증 — 1.91억이 싸다는 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 191,000,000원이며 유찰은 0회입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 152,800,000원, 2회 유찰 시에는 122,240,000원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에서 비교 가능한 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 이 숫자만 보고 현재 가격이나 유찰 후 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 근저당 · 손동성 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 18,704,450원 | 18,704,450원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 62,703,981원 | 62,703,981원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,117,569원 |
현재 최저가 191,000,000원에서는 제시된 배당표상 채권 131,408,431원이 모두 배당되고 소유자 잔여가 56,117,569원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세가 확인되면 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장현초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구·다세대주택, 공장 및 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 원거리에 지하철 4호선 진접역이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물의 16층으로, 사용승인일은 1995.09.30입니다. 상하수·위생·난방·화재탐지·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 단지 북서측 왕복 2차선 도로와 북동측·남서측 포장도로가 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,300,000원/㎡입니다.
- 환금성. 405세대 단지이며 사용승인일이 1995.09.30인 구축 아파트입니다. 가격 경쟁력은 최근 거래 확인 후 판단하는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.09.29 을구 12번 손동성 근저당권을 기준으로 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목·법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 신청채권 관계 확인. 한국자산관리공사의 청구 86,434,974원이 제시된 배당 시나리오에서는 지급 0원으로 계산되어 있으므로 채권양도·배당요구 관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 191,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지는 않습니다. 최근 동일·유사 면적 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 152,800,000원, 2회 유찰 122,240,000원에서도 매수인 인수는 0원이지만, 2회 유찰 시 채권 미배당 11,679,791원이 발생합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역에 포함된 것으로 평가되어 있으므로 실제 취득 절차에 미치는 영향을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 확인한 뒤 최종 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 1.91억은 별도 문제”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석만 보면 부담이 낮은 편입니다. 그러나 현재 최저가 191,000,000원이 실제 시장에서 싼지는 확인된 실거래 비교 없이 판단할 수 없고, 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 한국자산관리공사 청구 86,434,974원의 배당관계도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 합격권, 가격과 배당 검증은 보류”입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다, 원본 권리관계와 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
