의정부지방법원 2025타경72269. 남양주시 진접읍 장현리 ‘솔마루빌3차’ 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방겸거실·욕실 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층입니다. 사용승인일은 2019.10.22., 단지는 9세대입니다. 소유자 손재현 씨는 2022.03.29. 거래가 185,000,000원에 이 물건을 취득했습니다.
권리구조는 단순한 무임차 물건과 정반대입니다. 임차인 천은주 씨는 2022.03.11. 전입했고 2022.03.12. 점유를 개시했으며, 확정일자는 2022.02.17.입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.03.28. 강서세무서장 압류이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 등기된 임차보증금은 185,000,000원입니다.
다만 이번 사건의 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 “주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 배당모델상 발생하는 잔액을 그대로 매수인이 떠안는 사건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진접읍 장현천로24번길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 46.56㎡ · 방2·거실·주방겸거실·욕실 등 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.29. 매매 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.03.28. 강서세무서장 압류입니다. 임차인 천은주 씨의 전입일 2022.03.11.과 점유개시일 2022.03.12.이 더 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자도 2022.02.17.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 천은주 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.03.11 / 2022.02.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기는 2024.03.14. 접수됐고 보증금은 185,000,000원입니다. 일반적인 배당 계산에서는 신건 매각가 171,000,000원에서 집행비용을 차감한 뒤 임차인에게 167,806,000원이 배당돼 17,194,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 하지만 본 건은 그 미배당 잔액에 대해 주택도시보증공사가 매수인에게 반환청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원*입니다.
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 시세의 123.5%
솔마루빌3차의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 163,583,333원이지만, 2022년 183,000,000원·185,000,000원·190,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 가격은 훨씬 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 45.75㎡ | 3 | 138,500,000원 |
| 2025.01 | 45.75㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.02 | 49.65㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 46.26㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2022.03 | 46.56㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 49.65㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 138,500,000원 |
최신 거래는 2026.02. 138,500,000원이고 최근 12개월 평균 역시 138,500,000원입니다. 신건 최저가 171,000,000원은 최근 시세의 123.5%입니다. 특별매각조건으로 임차인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 171,000,000원이고, 따라서 최저가가 낮아 보여서 싸다는 해석은 성립하지 않습니다.
시장 방향도 좋지 않습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -17.9%로 하락입니다. 전체 평균 163,583,333원만 보면 감정가와 차이가 작아 보이지만, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 천은주 보증금 | 185,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 임차보증금 미배당액은 17,194,000원입니다. 그러나 본 건은 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이므로 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 내려가면 무엇이 달라지나
| 회차 | 매각가 | 배당모델상 미배당 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 171,000,000원 | 17,194,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 136,800,000원 | 50,915,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 109,440,000원 | 77,892,160원 | 실질 0원* |
특별조건이 없는 대항력 임차 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 ‘최저가만 낮아지는 것처럼 보이는 착시’가 생깁니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 유찰 시에는 실제 취득가격도 매각가 하락을 따라 내려갑니다.
다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 신건 가격이 최근 시세의 123.5%이고 최근 추세도 -17.9%인 만큼, 권리해소만 보고 신건에 가격 프리미엄을 줄 이유는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장현초등학교 동측 인근. 다세대주택·아파트단지와 각종 근린생활시설이 섞여 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.10.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며 남측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역이며 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 확인 거래가 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 자체는 선순위. 천은주 씨는 전입 2022.03.11., 점유 2022.03.12.로 말소기준 2023.03.28.보다 앞섭니다. 특별조건을 빼고 보면 인수 위험이 있는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 강서세무서장·보령세무서장·남양주시 압류가 있습니다. 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 변동을 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 163,583,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 138,500,000원을 우선해 판단해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 123.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.9%입니다. 과거 1.83억~1.90억 거래를 현재 시세의 직접 근거로 삼기 어렵습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대이고 최근 거래 표본이 적으며 단지 경매 평균 유찰도 2.9회입니다. 매도가격과 매도기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — 권리는 조건으로 풀렸지만, 가격은 아직 풀리지 않았다
표면만 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 감정가 171,000,000원보다 커 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 일반적인 배당모델에서는 신건에서도 17,194,000원의 미배당액이 생깁니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 171,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 138,500,000원의 123.5%이고, 최근 거래 흐름도 -17.9% 하락입니다. 여기에 9세대 소규모 다세대, 단지 경매 평균 2.9회 유찰, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 권리 리스크는 특별조건으로 해소됐지만 신건 가격에는 안전마진이 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘인수액’이 아니라 최근 하락 시세에 맞는 낙찰가를 기다릴 수 있느냐입니다.
* 배당모델상 미배당 임차보증금은 현재 회차 17,194,000원, 1회 유찰 시 50,915,200원, 2회 유찰 시 77,892,160원으로 계산되지만, 본 건 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사가 매수인에 대한 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
