의정부지방법원 2025타경72344. 남양주시 와부읍 도곡리 우창리버빌 1층 102호, 전용 159.06㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김승석과 주식회사상정이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 권리분석의 기준은 2019.07.16 설정된 성동신용협동조합 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.09.18 성동신용협동조합의 임의경매개시결정과 2025.10.02 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당은 2026.02.12 확정채권양도를 원인으로 제이비우리캐피탈주식회사에 이전됐습니다. 근저당권이 이전되더라도 이 사건 권리순위의 출발점은 기존 설정일인 2019.07.16입니다. 임차인 신종완의 전입일 2021.08.02는 그보다 늦으므로, 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72344 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 991-21 1층 102호 · 도로명 경기도 남양주시 덕소로 196-86 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 159.06㎡ · 지하 1층, 지상 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김승석 2분의 1 · 주식회사상정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 청구금액 | 254,989,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 사건의 핵심은 2019.07.16 근저당입니다. 2023.09.04 김경식 지분 전부가 김승석에게 이전돼 현재 김승석과 주식회사상정이 공동소유하고 있고, 2025.06.25 김승석 지분에 설정됐던 김규식의 가처분은 2025.08.20 이미 해제됐습니다. 경매개시결정과 그 뒤 국의 압류는 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신종완 | 미상 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
신종완의 전입신고는 2021.08.02로 말소기준 2019.07.16보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 보증금 규모에 따라 최우선변제 대상 여부가 달라질 수 있으므로, 이 부분은 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 81.8%
우창리버빌(101) 동일 면적대 실거래 가운데 가격 판단에 가장 중요한 최근 12개월 거래는 3건입니다. 2026.02 480,000,000원, 2026.06 455,000,000원, 2026.08 470,000,000원으로 최근 12개월 평균은 468,333,333원입니다. 데이터상 최근 거래군은 이전 거래군보다 16.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 159.06㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 160.89㎡ | 2 | 455,000,000원 |
| 2026.02 | 159.06㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2024.12 | 160.89㎡ | 3 | 366,300,000원 |
| 2024.07 | 160.89㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2024.07 | 160.89㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2023.09 | 159.06㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.12 | 160.89㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2021.06 | 160.89㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 468,333,333원 |
현재 최저매각가 383,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.8%입니다. 전체 9건 평균 424,033,333원보다 낮다는 점보다 더 중요한 것은, 최신 거래가 470,000,000원이고 최근 12개월 평균이 468,333,333원이며 거래 추세도 +16.5%라는 점입니다. 즉 과거 고가 거래에 기대지 않더라도 최근 시세 기준으로 가격 여지가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,162,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 성동신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,838,000원 |
383,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 6,162,000원과 근저당권 300,000,000원을 배당하고 소유자 잔여가 76,838,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 383,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 76,838,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 306,400,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 1,310,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 245,120,000원 | 240,888,320원 | 59,111,680원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행돼 채권자의 미배당액이 생기더라도 이 사건 시뮬레이션에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되지 않습니다. 2회 유찰 가정에서는 채권자 미배당 59,111,680원이 발생하지만 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 실질취득가격도 함께 내려가는 일반적인 소멸형 경매 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕소고등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 도심역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조·철근콘크리트라멘조, 지하 1층·지상 10층이며 본건은 1층입니다. 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 성장관리권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지·사다리형 아파트 건부지이며 공시지가는 2,888,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 우창리버빌(101)은 17세대, 사용승인일은 2003.09.08입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래는 3건이며 거래금액은 455,000,000원~480,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 신종완의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 대상 여부는 보증금 규모에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 가능성을 단정할 수 없습니다.
- 명도 확인. 실제 점유부분이 미상이므로 현황조사 원문과 현장점유 상태를 확인하고 명도 계획을 세워야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2019.07.16 성동신용협동조합 근저당이 2026.02.12 제이비우리캐피탈주식회사에 이전됐으므로 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 468,333,333원과 최신 거래 470,000,000원을 기준축으로 삼되, 본건이 1층이라는 점과 현장 상태를 함께 반영해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 입찰자에게 적용되는 허가 대상 여부를 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건은 권리와 가격이 모두 비교적 명확하게 읽힙니다. 말소기준은 2019.07.16 근저당, 실제 임차인 신종완의 전입은 2021.08.02라 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 가격 측면에서는 신건 최저가 383,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 468,333,333원의 81.8%이며, 최신 거래도 470,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +16.5%이므로 최근 시세 대비 가격 경쟁력이 확인되는 신건입니다.
다만 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않았다는 점은 마지막 확인 과제입니다. 이 항목이 정리되면 이 사건의 핵심 판단은 복잡한 권리 인수 문제가 아니라 1층이라는 개별 조건과 실제 내부 상태를 반영해 얼마까지 응찰할 것인가로 좁혀집니다. 결론은 권리 합격, 가격 메리트 확인, 임차인 배당·명도 확인 필요입니다.
