의정부지방법원 2025타경72376. 남양주시 화도읍 마석우리 그린캐슬 비동 지층003호입니다. 현재 소유자는 석견승이며, 2020.07.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 권리분석 기준이 되는 권리는 2025.02.25 경기신용보증재단의 가압류 20,000,000원입니다.
그런데 임차인 김순동은 이보다 훨씬 앞선 2021.02.25 점유개시, 2021.03.02 주민등록을 갖추고 있고, 확정일자도 2021.02.09입니다. 따라서 매각물건명세서에 적시된 대로 배당에서 보증금 90,000,000원을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 201-11 그린캐슬 비동 지층003호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택(방3, 주방겸거실, 욕실, 발코니 등) 이용 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 지층003호 |
| 소유자 | 석견승 · 2020.07.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 등기상 말소기준은 2025.02.25 경기신용보증재단 가압류입니다. 임차인 김순동은 2021년부터 점유·전입을 갖춘 것으로 확인되어 이 기준권리보다 선순위입니다. 2025.03.17 주택임차권등기가 뒤늦게 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입과 점유는 이미 2021년에 갖춰져 있습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순동 | 주택 전부 | 90,000,000원 | 2021.03.02 | 2021.02.09 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 배당요구는 2025.03.17에 접수된 것으로 표시되어 있습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 90,000,000원대
현재 회차에서는 매각대금 92,000,000원 중 집행비용 2,056,000원을 먼저 제하고, 임차인에게 89,944,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 90,000,000원 중 56,000원이 남아 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 92,056,000원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 56,000원 | 92,056,000원 |
| 1회 유찰 시 | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 18,124,800원 | 91,724,800원 |
| 2회 유찰 시 | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 32,579,840원 | 91,459,840원 |
동일 물건에 대한 최근 실거래 가격 비교값은 확인되지 않으므로, 이 90,000,000원대 실질취득이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단은 반드시 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 김순동 보증금 | 90,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시 · 김순동 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 중 56,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심석초등학교 북측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 지층003호이며, 방3·주방겸거실·욕실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 622.0㎡, 공시지가는 1,003,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 그린캐슬(B동)은 12세대, 2010.07.28 사용승인으로 표시되어 있으며 본 건은 지층 세대이므로 매도 시 수요층을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 반드시 더해 계산. 현재 56,000원, 1회 유찰 시 18,124,800원, 2회 유찰 시 32,579,840원의 임차보증금 잔액이 매수인 부담으로 계산됩니다.
- 실질취득 기준 유지. 현재 92,056,000원, 1회 유찰 시 91,724,800원, 2회 유찰 시 91,459,840원으로 최저가와 달리 총부담은 크게 줄지 않습니다.
- 김순동 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 같은 이름이므로 임차보증금 채권과 경매신청 청구의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 사실관계 재확인. 임대차계약일 2021.02.08, 확정일자 2021.02.09, 점유개시 2021.02.25, 전입 2021.03.02를 매각물건명세서·등기부와 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인 후 응찰. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 90,000,000원대 실질취득이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 총부담을 보라”
이 사건은 대항력 있는 임차인 김순동의 보증금 90,000,000원이 사실상 가격의 하단을 만드는 구조입니다. 신건에서는 매수인 인수가 56,000원에 불과하지만, 유찰이 진행될수록 배당 부족분이 커져 1회 유찰 시 18,124,800원, 2회 유찰 시 32,579,840원을 매수인이 인수하게 됩니다.
그 결과 실질취득은 각각 92,056,000원 → 91,724,800원 → 91,459,840원으로, 낙찰가의 하락폭만큼 내려가지 않습니다. 여기에 동일 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않고, 지층 다세대라는 특성까지 감안하면 “유찰됐으니 싸다”는 접근은 금물입니다. 권리구조는 계산 가능하지만 가격 매력은 확인되지 않은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
