의정부지방법원 2025타경72383. 구리시 교문동 228-11의 토지와 지상 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 1층 점포 2곳, 2층 원룸형 2가구, 3층 주택 1가구, 지층 점포 1곳으로 조사됐습니다. 건물은 철근콩크리트조 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층, 사용승인일은 1987.01.24입니다. 토지는 대 85.4㎡, 일반상업지역에 위치합니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아닙니다. 등기상 말소 판단의 기준으로 제시된 날짜는 2025.09.29 경매개시결정이고, 그보다 앞서 설정된 강석진 지분 근저당권과 가압류가 매수인 인수로 판정되어 있습니다. 따라서 최저가 9.58억만 보고 취득비용을 계산하면 권리비용을 크게 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72383 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 228-11 · 경기도 구리시 체육관로161번길 12-8 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 이용상태 | 1층 점포2 · 2층 원룸형 2가구 · 3층 1가구 · 지층 점포1 |
| 토지 | 대 · 85.4㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 강보형 10분의 8 · 강석진 10분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 957,928,740원 / 957,928,740원 (신건) |
| 청구금액 | 387,777,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 앞선 권리가 남는다
현재 소유관계는 강보형이 10분의 8, 강석진이 10분의 2입니다. 강석진 지분에는 2022.09.26 김서인 근저당권 500,000,000원이 설정돼 있고, 이어 2022.12.02 강보형 가압류 24,363,970원이 있습니다. 두 권리는 2025.09.29 경매개시결정보다 앞서므로 등기상 판정은 매수인 인수입니다.
② 임차인 — 실제 5명, 보증금 28,000,000원 승계
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 조사된 사람은 모두 실제 점유 임차인입니다. 전입일이 2025.09.29보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정됐고, 우선변제권은 없어 예상배당에서는 보증금이 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍순복 | 202호 · 주거 | 2016.11.09 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 이성철 | 201호 · 주거 | 2025.02.24 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 박세빈(상호: 해바라기) | 지층 | 2021.11.24 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 조경숙(상호: 조이펌) | 1층 오른쪽호 | 2023.07.25 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 이하늘(상호: 카페오글) | 1층 일부호 | 2022.07.11 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
③ 신건에서 보는 최대 실질부담
신건 최저매각가는 957,928,740원입니다. 여기에 등기상 인수로 판정된 김서인 근저당 채권최고액 500,000,000원, 강보형 가압류 24,363,970원, 임차인 보증금 28,000,000원을 모두 더한 보수적 최대 기준은 1,510,292,710원입니다.
| 회차 | 매각가 | 등기상 선순위 | 임차보증금 | 최대 부담기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 957,928,740원 | 524,363,970원 | 28,000,000원 | 1,510,292,710원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 766,342,992원 | 524,363,970원 | 28,000,000원 | 1,318,706,962원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 613,074,393원 | 524,363,970원 | 28,000,000원 | 1,165,438,363원 |
근저당 500,000,000원은 채권최고액이므로 실제 피담보채무가 그보다 적을 수 있습니다. 따라서 위 총액은 입찰 전 보수적으로 보는 최대 노출 기준이며, 실제 인수채무 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 957,928,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,979,287원 |
| 임차인 홍순복 보증금 | 3,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 이성철 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 박세빈(상호: 해바라기) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 조경숙(상호: 조이펌) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 이하늘(상호: 카페오글) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 5번 근저당권 · 김서인 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 강보형 | 24,363,970원 | 24,363,970원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 강보형 | 387,777,830원 | 387,777,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,807,653원 |
현재 회차 예상배당에서는 총 채권 912,141,800원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 임차인 보증금 28,000,000원은 배당되지 않고 별도 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교문초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 북측 인근 6번 국도변에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 경의중앙선 구리역이 위치해 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 용도·구조. 일반상업지역의 주상용 토지와 1987.01.24 사용승인된 철근콩크리트조 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,333,000원/㎡입니다.
- 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 이용상태는 소유자 및 이해관계인 부재와 건물현황도 미등재로 외부관찰과 인근탐문을 통해 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 김서인 근저당권 채권최고액 500,000,000원의 실제 피담보채무 잔액과 경매 후 존속 범위를 확인해야 합니다.
- 선순위 가압류 확인. 강보형 가압류 24,363,970원이 매수인 인수로 판정돼 있으므로 말소 또는 해제 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 5명 명도·보증금. 보증금 총 28,000,000원이 인수되는 구조이고 주거·점포가 혼재해 있어 각 점유부분과 계약관계를 개별 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조. 소유지분은 강보형 10분의 8, 강석진 10분의 2이고 강석진 지분에 선순위 권리가 집중돼 있습니다. 지분별 권리 존속관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 채권잔액을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9.58억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 신건이고 최저매각가가 감정가와 같은 957,928,740원이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 경매개시결정 전에 설정된 김서인 근저당권 500,000,000원과 강보형 가압류 24,363,970원이 매수인 인수로 판정돼 있고, 대항력 있는 실제 임차인 5명의 보증금 28,000,000원도 승계됩니다. 따라서 채권최고액을 모두 반영한 보수적 최대 기준에서는 신건 총 부담이 1,510,292,710원까지 올라갑니다.
더구나 근린생활시설·주택이 섞인 1987년 사용승인 건물이고, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 할인 여부도 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 유찰률보다 선순위 권리의 실제 잔액과 존속 여부, 임차인 승계관계를 먼저 해결해야 하는 사건입니다. 등기상 인수권리의 말소 가능성이 명확하게 확인되지 않는 한, 신건 최저가만으로 접근하기에는 위험도가 높습니다.
