춘천지방법원 2024타경1711. 강릉시 연곡면 행정리 153-2, 155, 156, 산41-1 토지와 공사 중단 상태의 미준공 건물이 포함된 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 나호수, 말소기준권리는 2021.03.31. 설정된 강릉대부금융주식회사 근저당권 390,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2024.10.17. 강릉대부금융주식회사가 신청했고, 2026.07.02.에는 원천개발 주식회사가 유치권에 의한 별도 경매개시결정을 받아 2026.07.03. 등기됐습니다.
배당 계산만 보면 신건 889,958,800원에서 집행비용 11,299,588원, 근저당 390,000,000원을 배당하고도 소유자 교부액 488,659,212원이 남는 구조입니다. 그러나 배당이 충분하다는 사실과 유치권·사용승인·농지취득·진입 문제는 별개입니다. 특히 유치권 신고는 금액을 단순히 낙찰가에 더하는 방식으로 확정할 수 없고, 현재 2026가합30050 유치권부존재확인 소송이 진행 중이므로 성립 여부와 점유 상태를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1711 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 행정리 153-2, 155, 156, 산41-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 미준공 건물 · 등기부상 용도 공장 |
| 소유자 | 나호수 · 2024.03.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 889,958,800원 / 889,958,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉대부금융주식회사 / 199,129,658원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.31. 근저당권 · 강릉대부금융주식회사 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 등기만 보면 끝나지만, 확인할 선행 압류가 있다
말소기준은 2021.03.31. 강릉대부금융주식회사 근저당권입니다. 이후의 2024.10.17. 임의경매개시결정과 2026.07.02. 유치권에 의한 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 명시 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 주거용 부동산처럼 “임차인 0명이라 명도까지 단순하다”고 단정할 물건은 아닙니다. 특히 현장에는 유치권 행사중 안내문이 부착된 미준공 건물이 있어 실제 점유관계가 중요합니다.
② 가격·회차 — ‘싸다’보다 먼저 볼 것은 사용 가능성
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 889,958,800원입니다. 가격 판단은 감정가와 유찰 시나리오를 중심으로 보되, 시세 대비 할인이라고 단정하지 않습니다. 이 물건은 농지·미준공 공장·유치권·진입 가능성 등 개별성이 커서 단순한 토지 또는 공장 가격 비교만으로 입찰 상한을 정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 889,958,800원 | 0원 | 488,659,212원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 711,967,040원 | 0원 | 312,447,370원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 569,573,632원 | 0원 | 171,477,896원 |
③ 예상배당표 (매각가 889,958,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,299,588원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 강릉대부금융주식회사 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 488,659,212원 |
배당표상 채권총액 390,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 잔여액을 변동시킬 수 있습니다.
④ 입지·토지·사용성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 신왕초등학교 북측 인근으로 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통입니다.
- 토지. 대표 토지 정보는 지목 전, 생산관리지역, 면적 1,151.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다.
- 규제. 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·생산관리지역이 포함되고 성장관리계획구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 23,900원/㎡입니다.
- 농지. 목록 1·2·3은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 일부 농지전용허가가 있습니다.
- 현황 차이. 목록 1·2는 공부상 전이나 현황은 대·휴경지·일부 도로이며, 목록 4는 공부상 임야이나 현황은 대·임야·일부 도로입니다.
- 미준공 건물. 목록 5는 공사 중단 상태로 사용승인이 없고 건축물대장에 등재되지 않았습니다. 공부상 용도인 공장으로 사용하려면 상당한 자본적 지출이 필요할 수 있습니다.
- 분묘. 목록 4의 분묘 소재 여부는 불분명합니다.
- 진입. 남측 또는 남서측 도로가 타인 토지에 걸쳐 있어 통행·진입 제한 가능성이 있습니다.
- 경계. 지적경계가 불분명하고 인접토지와의 경계·면적은 측량이 필요할 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 소송 확인. 500,000,000원 신고의 성립요건·점유·공사대금 채권과 2026가합30050 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 별도 유치권 경매 확인. 2026.07.02. 원천개발 주식회사의 유치권에 의한 경매개시결정 2026타경63이 존재합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·3은 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 사용승인·공사비. 미준공 건물을 공장으로 완성·사용하기 위한 인허가와 추가 자본적 지출 범위를 확인해야 합니다.
- 선행 압류 대조. 2019.04.17. 강릉시 압류의 현재 효력과 배당·소멸 관계를 등기부 및 배당 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 관계. 임대관계 미상이며 유치권 행사중 안내문이 확인된 만큼 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 목록 4는 분묘 소재 여부가 불분명하므로 현황과 관련 권리를 조사해야 합니다.
- 도로·통행권 확인. 타인 토지를 통한 진입제한 가능성과 토지정보상 맹지 표시를 함께 검토해야 합니다.
- 측량. 지적경계가 불분명하므로 실제 이용면적·도로 부분·인접토지 침범 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
이 사건은 배당표 숫자만 보면 깔끔합니다. 신건 889,958,800원은 물론 2회 유찰 569,573,632원 시나리오에서도 390,000,000원 근저당이 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항없음으로 적고 있습니다.
그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 500,000,000원 유치권 신고와 부존재확인 소송, 농지취득자격증명, 사용승인이 없는 공사 중단 건물, 분묘 여부 불분명, 타인 토지를 통한 진입제한 가능성, 지적경계 불분명, 그리고 말소기준보다 앞선 강릉시 압류의 판정 차이까지 동시에 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 낙찰 후 점유·사용·진입·인허가를 실제로 해결할 수 있느냐입니다. 권리등기만 보고 접근하기에는 리스크가 큰 고난도 사건으로 보는 편이 타당합니다.
