의정부지방법원 2025타경72397. 가평군 조종면 현리 이림스마트빌 가동 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사용성개발이고, 2019.08.19. 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 가장 눈에 띄는 권리는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 임차보증금은 113,000,000원이고 전입 2021.12.30., 확정일자 2021.11.17.로 대항력과 우선변제권 요건이 표시돼 있습니다.
그대로라면 말소기준으로 선언된 2025.09.25. 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이어서 주의가 필요합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 2026.01.27. 제출한 확약서에서 임대차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 현리 477-129 이림스마트빌 가동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 조종면 연등길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·발코니·현관 등 |
| 층 / 사용승인 | 5층 건물 내 제4층 제402호 · 2012.01.12. |
| 소유자 | 주식회사용성개발 · 2019.08.19. 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,755,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
과거 성남중앙신용협동조합 근저당, 남숙희 근저당, 가압류, 전세권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2021.03.23. 가평군 압류도 2021.09.30. 해제로 말소됐고, 2024.03.18. 국 압류 역시 2025.06.11. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2024.02.14. 주택임차권과 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다.
② 임차권·승계 확인 — 실제 임차인 0명
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 402호 건물전부 | 113,000,000원 | 2021.12.30. / 2021.11.17. | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
이 신고는 보증기관 관련 승계 성격으로, 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 집계합니다. 더구나 2026.01.27. 확약으로 대항력 및 잔존 보증금반환청구권까지 포기됐으므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
확약이 없다는 계산만 놓고 보면 1회 유찰 시 매수인 인수 계산액은 12,833,600원, 2회 유찰 시 32,954,560원입니다. 그러나 본건은 해당 권리에 대해 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 제출돼 있으므로 실제 판단에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.28억은 최근 시세의 106.7%
가격 판단은 전체 평균보다 제공된 최근 12개월 평균 120,000,000원과 최신 거래 2022.03. 120,000,000원을 우선합니다. 현재 최저매각가와 확약 반영 실질취득액은 모두 128,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 106.7%입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 59.79㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 59.79㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 2건 | 120,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 113,000,000원 | 113,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 120,755,204원 | 12,408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 계산에서 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 미배당액은 108,347,204원입니다. 해당 임차권은 확약으로 미배당 보증금의 매수인 승계를 포기했으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조종중·고등학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 4층 402호. 외벽 외장타일, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시창호이며 위생·급배수시설과 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 소로에 접하고 있으며 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 준주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 자연보전권역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이림스마트빌Ⅰ동은 8세대이며 제공된 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 가격 판단 시 제한된 거래 표본을 감안할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.27. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 원본 서류에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 최저가가 최근 12개월 평균의 106.7%입니다. 권리가 정리돼 있다는 이유만으로 신건 가격을 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 점유 확인. 감정평가서에는 임대 및 점유관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 신건 매각가 가정에서 한국토지주택공사 보증금 113,000,000원이 우선 배당되고, 서울보증보험 주식회사는 12,408,000원을 배당받는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 113,000,000원의 선순위 임차권 때문에 복잡해 보입니다. 그러나 2026.01.27. 서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리됐다고 곧바로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 128,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원의 106.7%입니다. 여기에 8세대 다세대이고 동일 면적 실거래 표본도 2건이라는 점을 함께 보면, 권리는 확약으로 정리됐지만 신건 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다.
