의정부지방법원 2025타경72471. 남양주시 진접읍 금곡리 원일플로라아파트 2106동 9층 901호입니다. 소유권은 권아영·유정일이 각각 4분의 2 지분을 보유하고 있습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2021년 11월 30일 설정된 우리은행 근저당 363,000,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 우리은행 근저당 240,000,000원과 국세 압류, KB국민카드·토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 신한은행 근저당들은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 구조만 보면 낙찰자가 별도로 승계할 담보권은 확인되지 않고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72471 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 984 원일플로라아파트 제2106동 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 12층 건물 중 9층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 권아영 4분의 2 · 유정일 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 580,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 548,050,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2009.12.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 5번 우리은행 근저당 363,000,000원입니다. 이후 을구 6번 우리은행 근저당 240,000,000원, 유정일 지분에 대한 국세 압류·KB국민카드 가압류· 토스뱅크 가압류·국민건강보험공단 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 신한은행 근저당 286,800,000원과 274,800,000원은 이미 말소돼 현 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가 5.80억은 최근 거래보다 높다
원일플로라 단지의 최근 거래 12건은 485,000,000원~517,000,000원 범위이고 전체 평균은 502,166,666원입니다. 최근 12개월 중 9건 평균은 505,222,222원, 가장 최신인 2026년 8월 거래는 517,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 2.5% 높은 흐름이지만, 신건 최저가 580,000,000원은 이 상승 흐름을 감안해도 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 118.57㎡ | 3 | 517,000,000원 |
| 2026.06 | 128.18㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 128.18㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 128.18㎡ | 6 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 118.57㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2025.12 | 127.46㎡ | 2 | 485,000,000원 |
| 2025.12 | 128.18㎡ | 3 | 495,000,000원 |
| 2025.10 | 128.18㎡ | 6 | 510,000,000원 |
| 2025.10 | 128.18㎡ | 10 | 495,000,000원 |
| 2025.08 | 128.18㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 127.46㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2025.07 | 128.18㎡ | 3 | 499,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 505,222,222원 |
최저가 580,000,000원은 최근 12개월 평균 505,222,222원의 114.8%입니다. 금액 차이는 74,777,778원이고, 최신 거래 517,000,000원보다도 63,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 580,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 363,000,000원 | 363,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 208,800,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,370,091원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 37,875,869원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 646,245,960원 중 예상 배당은 571,800,000원, 미배당은 74,445,960원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 580,000,000원 | 74,445,960원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 464,000,000원 | 189,285,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 371,200,000원 | 281,042,760원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려간다고 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 자료상 각 회차에서 실질취득액은 낙찰가와 동일하고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 권리 위험보다 어느 가격에서 최근 거래대와 균형이 맞는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해밀초등학교 북동측 인근. 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독 및 다세대주택·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 지하철 4호선 진접역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 9층 901호이며 사용승인일은 2009.12.01입니다. 급배수·위생·난방·천정형에어컨·소화전·승강기·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(진접택지지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 원일플로라 231세대. 최근 거래 12건은 485,000,000원~517,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 신건 580,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.8%이고 최신 거래보다 63,000,000원 높습니다.
- 면적 직접 대조. 제공된 단지 실거래 면적과 경매 대상 호수의 동일 면적 매칭이 확인되지 않아 전용면적을 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 최종 점유관계를 확인하세요.
- 압류·가압류 재확인. 현재 자료상 말소기준 이후 권리는 소멸 예정이지만 입찰 직전 등기사항전부증명서 최신본을 대조하세요.
- 체납비용 확인. 아파트 관리비 체납 여부와 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 확정하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2021년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 580,000,000원은 최근 12개월 평균 505,222,222원과 최신 거래 517,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 거래 흐름 자체는 과거보다 2.5% 높지만, 그 상승폭만으로 5.80억을 정당화하기는 어렵습니다.
권리는 합격, 가격은 보류. 특히 실거래 표본과 대상 호수의 동일 면적 매칭이 확인되지 않은 만큼 신건에서 서둘러 응찰하기보다 대상 호수의 정확한 전용면적·점유상태·내부상태를 확인하고, 실제 비교 가능한 거래가격을 다시 맞춰 보는 것이 우선입니다.
