의정부지방법원 2025타경72497. 경기도 구리시 인창동 건영아파트 102동 12층 1203호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 18층 건물의 12층입니다. 소유자는 이흥식이고, 2010.09.29. 소유권을 이전받았으며 등기된 거래가액은 190,000,000원입니다.
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 519,000,000원인 신건입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 515,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 520,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.7% 높은 흐름이지만, 최저가 자체가 최근 평균의 100.8%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72497 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 인창동 474 건영아파트 102동 12층1203호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 동구릉로 151 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 61.72㎡ · 18층 중 12층 |
| 소유자 | 이흥식 · 2010.09.29. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 519,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 166,597,022원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기사항 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 등기 원본 확인은 필수
말소기준으로 표시된 권리는 2025.04.17. 삼성카드 주식회사 가압류 15,620,175원입니다. 이후 2025.10.22. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 등기에는 2020.01.08. 현대캐피탈 근저당권, 2024.09.12. 채권최고액 182,500,000원으로의 변경, 2025.07.28. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전이 이어지고, 2024.10.11. 애큐온캐피탈 근저당권 채권최고액 326,400,000원과 2025.09.10. 한국자산관리공사로의 이전도 기재돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 말소 여부와 피담보채권 상태는 등기사항전부증명서 원문을 기준으로 반드시 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 12개월 평균보다 높다
건영아파트 동일면적 61.72㎡의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 506,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 515,000,000원, 최신 거래는 2026.04 520,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.7% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 61.72㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2026.01 | 61.72㎡ | 6 | 510,000,000원 |
| 2025.12 | 61.72㎡ | 12 | 505,000,000원 |
| 2025.11 | 61.72㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2025.10 | 61.72㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2024.11 | 61.72㎡ | 4 | 517,000,000원 |
| 2024.10 | 61.72㎡ | 5 | 468,000,000원 |
| 2024.08 | 61.72㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.72㎡ | 5건 | 515,000,000원 |
전체 거래 범위는 468,000,000원~520,000,000원이고, 전체 평균은 506,250,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균이 515,000,000원까지 올라와 있어 과거 거래까지 단순 평균한 수치보다는 최근 평균과 최신 거래가 더 중요합니다. 현재 최저가 519,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.8%로 평균보다 높고, 최신 거래 520,000,000원과 거의 같은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 519,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,590,000원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,620,175원 | 15,620,175원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 495,789,825원 |
현재 가정에서는 삼성카드 청구금액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 인창동 동구중학교 동측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 동구릉역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로망. 동측 동구릉로와 연계되고 북측 인근 북부간선도로, 북동측 인근 수도권제1순환고속도로 구리IC가 있습니다.
- 단지. 건영아파트는 573세대, 1994.07.08. 준공 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 18,819㎡, 평지·부정형, 공시지가 2,685,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 519,000,000원은 최근 12개월 평균 515,000,000원의 100.8%입니다. 현재 회차에서 큰 할인폭을 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04의 520,000,000원입니다. 동일 면적이라도 층·향·내부상태 차이가 있으므로 해당 호수와 직접 비교가 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 근저당권 변경·이전과 가압류, 경매개시결정의 실제 말소관계를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 점유자·전입·배당요구 여부를 확인하세요.
- 배당관계 확인. 청구액 166,597,022원과 현재 가정 배당표 사이의 관계를 확인해 실제 피담보채권 및 배당순위를 점검해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 기재된 허가구역의 지정기간과 허가대상자·용도를 입찰 시점 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고 확인된 임차인도 없습니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 등기상 근저당권 변경·이전 기재와 경매 신청 청구액의 배당관계는 입찰 전에 반드시 원문서로 확인해야 합니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 최저가 519,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 515,000,000원의 100.8%입니다. 최신 거래 520,000,000원과 비슷하고 최근 흐름도 +4.7%지만, 현재 가격이 최근 평균보다 높은 만큼 신건 자체를 ‘싸다’고 보기는 어렵습니다. 권리 인수 계산은 단순해 보이지만 원본 확인이 필요하고, 가격은 신건에서 특별한 할인 우위가 없는 물건입니다.
