의정부지방법원 2025타경72504. 남양주시 화도읍 금남리 리버팰리스 101동 3층 301호입니다. 감정 이용상태는 연립주택이고, 동일 면적은 162.2㎡입니다. 현재 소유자는 김희경이며, 2016년11월9일 매매를 원인으로 2017년3월2일 소유권을 취득했고 거래가액은 418,250,000원입니다. 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 하남농업협동조합 근저당권 336,000,000원입니다.
말소기준보다 뒤에는 유승우의 근저당권 150,000,000원, 주식회사포스코아이씨티의 근저당권 792,000,000원, 그리고 현재 경매개시결정이 있습니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 신탁, 남양주시 압류, 2021년 임의경매개시결정은 이미 말소 또는 취소됐습니다.
핵심지표
681,000,000원
최근 12개월 평균 650,000,000원의 104.8%
-3.7%
최근 거래 평균이 이전 거래보다 낮음
0원
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
4건
최근 12개월 거래 2건
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72504 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 금남리 689-4 리버팰리스 101동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 연립주택 |
| 전용면적 | 162.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 3층 301호 · 사용승인일 2010.10.21 |
| 소유자 | 김희경 · 거래가액 418,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 681,000,000원 / 681,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 792,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.02 설정된 하남농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 유승우 근저당권과 주식회사포스코아이씨티 근저당권, 2025.10.23 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
임차인 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
리버팰리스 동일면적 162.2㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년6월과 2026년7월의 2건으로, 두 건 모두 650,000,000원입니다. 따라서 최근 12개월 평균도 650,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 162.2㎡ | 2 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 162.2㎡ | 1 | 650,000,000원 |
| 2024.04 | 162.2㎡ | 2 | 650,000,000원 |
| 2021.08 | 162.2㎡ | 4 | 700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 162.2㎡ | 2건 | 650,000,000원 |
전체 4건 평균은 662,500,000원이지만, 가격 메리트는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 650,000,000원인데, 현재 최저가는 681,000,000원입니다. 즉 최근 시세 대비 104.8%로, 신건에서 현재 최저가를 기준으로 보면 최근 거래보다 31,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 681,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,210,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 하남농업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 유승우 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사포스코아이씨티 | 792,000,000원 | 185,790,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,278,000,000원 중 예상 배당액은 671,790,000원, 미배당액은 606,210,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 681,000,000원 | 671,790,000원 | 606,210,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 544,800,000원 | 536,952,000원 | 741,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 435,840,000원 | 429,081,600원 | 848,918,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 화도읍 금남리 ‘백월리입구’ 북동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2010.10.21입니다. 승강기·난방·급배수·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 6필 일단의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,491.0㎡, 공시지가는 553,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립제한지역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 거래 표본. 리버팰리스는 16세대이며 확인된 동일면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 출입문에 301호 호별표시가 없었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 거래 평균 662,500,000원보다 최근 12개월 평균 650,000,000원과 최신 거래 650,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 현재 가격 프리미엄 확인. 최저가 681,000,000원은 최근 시세의 104.8%입니다. 신건을 ‘할인 매물’로 보면 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 없음으로 정리되지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 하남농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 모두 소멸하는지 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 실제 취득 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 현장 식별. 현장조사 당시 출입문에 301호 표시가 없었으므로 목적물 식별과 실제 점유 호수를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017.03.02 하남농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 현재 681,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 650,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -3.7%입니다.
따라서 이 사건을 “권리 깨끗하니 신건에서도 싸다”고 볼 수는 없습니다. 최근 시세보다 높은 가격에 들어가는 구조이고, 거래 표본도 전체 4건·최근 12개월 2건입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 가격에는 할인 메리트가 없는 연립주택입니다.
