의정부지방법원 2025타경72525. 경기도 남양주시 수동면 입석리 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 대상 건물은 공부상 단독주택이지만 현황은 다가구주택으로 이용되고 있으며, 제1층부터 제3층까지 각 2가구, 제4층은 계단실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유부선, 말소기준권리는 2020.09.16. 설정된 수동농업협동조합 근저당권 2,353,000,000원입니다.
다만 이 사건은 “말소기준권리 이후 권리가 소멸하니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 원광재는 2019.08.21., 김영일은 2019.12.16. 전입해 모두 말소기준일보다 앞서며, 조사 결과에도 대항력 있음으로 표시돼 있습니다. 두 사람은 배당요구도 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표의 기계적 인수액 0원과 별개로, 실제 매수인 인수액은 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 입석리 530-3 |
| 등기 건물 | 경기도 남양주시 수동면 입석리 530-4 제주1동호 · 비룡로973번길 5-13 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 단독주택, 현황상 다가구주택 |
| 소유자 | 유부선 |
| 감정가 / 최저가 | 2,042,801,600원 / 2,042,801,600원 (신건) |
| 청구액 | 1,234,330,943원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2019.10.11. 남양주시 압류는 말소기준권리보다 먼저 등기됐지만 2019.10.16. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.09.16. 수동농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 최영규의 500,000,000원 가압류와 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
② 임차인 — 실제 조사 5명, 대항력 있음 2명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원광재 | 2019.08.21 | 2025.11.25 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김영일 | 2019.12.16 | 2025.11.25 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 엄정원 | 2022.07.07 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유승민 | 2022.09.19 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유석태 | 2024.02.20 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 일괄매각 특수조건 — 농지·지분·유치권 표시
- 일괄매각. 여러 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 지분매각. 목록 5는 지분매각입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4, 6, 7, 9~21은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 공부·현황 차이. 목록 3 건물은 공부상 단독주택이나 현황상 다가구주택입니다.
- 매각 제외 물건. 목록 4 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 1동이 있고 매각에서 제외됩니다.
- 유치권 표시. 컨테이너의 프랜카드에 유치권자 박관영이 기재돼 있으나 성립 여부는 불분명합니다.
- 현황 차이. 목록 8 토지는 지목이 대이나 현황은 도로, 목록 11은 지목이 전이나 현황은 하천이며, 목록 18은 토지 일부가 하천에 저촉된 것으로 보입니다.
- 농지전용. 목록 4, 6, 8~10, 13~16, 19~21 토지는 농지전용 허가를 취득했으나 관할관청 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,042,801,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,828,016원 |
| 2. 근저당 · 수동농업협동조합 | 2,353,000,000원 | 2,019,973,584원 |
| 3. 가압류 · 최영규 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,853,000,000원 중 예상 배당액은 2,019,973,584원이며 미배당액은 833,026,416원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 원광재·김영일의 보증금이 미상이므로, 표에 계산된 매수인 인수액 0원은 실제 임차보증금 인수 여부를 확정하는 근거가 될 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,042,801,600원 | 2,019,973,584원 | 833,026,416원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,634,241,280원 | 1,615,498,867원 | 1,237,501,133원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,307,393,024원 | 1,291,919,094원 | 1,561,080,906원 |
동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가와 시장가격의 우열은 판단하지 않습니다. 특히 이 사건은 대항력 보증금 자체가 미상이라 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 입찰가보다 먼저 원광재·김영일의 임대차 원본과 실제 보증금, 배당 가능액을 확정해야 합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수동초등학교 서북측 약 1km 지점이며, 전원주택·농경지·주거나지·하천·근린생활시설·창고 등이 산재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 직접 또는 인접토지를 통해 차량 진입이 가능하고, 북동측 간선도로변에 일반 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 단독주택이며 현황은 다가구주택입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 보전관리지역과 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함되는 토지가 있습니다.
- 하천·도로 현황. 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르고, 하천구역 또는 하천 저촉이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 대상 토지에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 포함돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 원광재·김영일 보증금 확인. 두 대항력 임차인의 보증금이 실질취득액을 결정합니다.
- 확정일자·배당범위 확인. 두 사람 모두 배당요구는 했으나 우선변제 여부와 배당 가능액은 현재 확정할 수 없습니다.
- 농지취득자격증명. 대상 목록의 발급 가능 여부를 관할관청에서 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 지분매각 확인. 목록 5의 지분 범위와 이용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 컨테이너·유치권 표시 확인. 매각 제외 컨테이너와 박관영 명의 유치권 표시의 대상·채권·점유·성립요건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 하천·도로·농지전용 확인. 현황 도로·하천 이용, 하천 저촉, 농지전용 허가 범위를 관할관청 자료와 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 각 토지와 건물의 목록, 경계, 현황, 제외 물건을 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 미상 인수액이 먼저다”
이 사건의 핵심은 감정가 2,042,801,600원이 아닙니다. 말소기준일인 2020.09.16.보다 앞서 전입한 원광재와 김영일의 보증금이 얼마인지, 그리고 배당 후 얼마가 남는지가 먼저입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없고, 최저가가 유찰로 내려가더라도 그만큼 싸지는 구조라고 단정할 수도 없습니다.
여기에 농지취득자격증명 제출 의무, 지분매각, 공부와 현황의 차이, 매각 제외 컨테이너, 성립 여부가 불분명한 유치권자 표시, 하천·도로 이용 토지까지 겹칩니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 이 사건은 임차보증금과 특수조건 원본을 먼저 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 유형입니다.
