의정부지방법원 2025타경72567. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 584-30, 통칭 이와빌(102동) 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 현재 소유자는 김순정입니다. 김순정은 2024.01.05 증여를 원인으로 2024.01.08 소유권을 취득했습니다.
권리 구조에서 가장 먼저 볼 것은 이미 말소된 2019년 미금농업협동조합 근저당이 아니라, 현재 경매에서 기준이 되는 2024.04.01 신용보증기금 가압류 24,038,899원입니다. 그 뒤 원당농업협동조합 가압류 34,275,435원, 경기신용보증재단 가압류 7,039,251원, 그리고 원당농업협동조합의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 모두 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72567 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 584-30 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로서길 3-40 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 201호 |
| 비교면적 | 68.18㎡ |
| 소유자 | 김순정 · 2024.01.05 증여 · 2024.01.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 39,034,303원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2019.06.20 설정된 미금농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 30,000,000원이었지만, 2024.02.08 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 그 뒤인 2024.04.01 신용보증기금 가압류입니다. 이후 원당농업협동조합과 경기신용보증재단의 가압류, 2025.11.03 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래와 정확히 같다
통칭 이와빌(102동)은 총 12세대이고 준공일은 2009.01.15입니다. 비교면적 68.18㎡에서 확인되는 최근 거래는 2025.09, 3층, 180,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 180,000,000원이고 최신 거래 역시 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 68.18㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.18㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가 180,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.0%이며, 최신 실거래가와도 동일합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 180,000,000원입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 24,038,899원 | 24,038,899원 |
| 2. 가압류 · 원당농업협동조합 | 34,275,435원 | 34,275,435원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,039,251원 | 7,039,251원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 원당농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,326,415원 |
채권액이 확인된 채권 합계 65,353,585원은 현재 가정에서 전액 배당되고, 소유자 잔여는 111,326,415원입니다. 강제경매개시결정 항목의 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외되어 있으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,000,000원 | 65,353,585원 | 111,326,415원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,000,000원 | 65,353,585원 | 75,830,415원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,200,000원 | 65,353,585원 | 47,433,615원 | 0원 |
현재 회차에서는 실질취득 180,000,000원이 최근 거래 180,000,000원과 같습니다. 반면 제공된 유찰 시나리오상 매각가는 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원으로 낮아지며, 어느 경우에도 계산상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 가격 판단에서는 현재 확인 가능한 실거래가 한 건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통칭 이와빌(102동) 단지 내에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원·아파트단지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 201호는 연립주택으로 이용중입니다. 위생·급배수·난방·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적은 931.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 650,600원/㎡입니다. 제1종일반주거지역·계획관리지역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 이와빌(102동)은 총 12세대이며 준공일은 2009.01.15입니다. 확인되는 비교 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래와 동일합니다. 신건 자체에는 확인 가능한 할인폭이 없습니다.
- 거래 표본. 비교 거래가 2025.09 한 건뿐이므로 층·상태·개별 호수 차이를 감안해 추가 가격 검증이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.04.01 신용보증기금 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 강제경매 채권액. 2025.11.03 강제경매개시결정 항목은 배당표에서 채권액 미상으로 계산 제외돼 있으므로 실제 배당관계는 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 기재된 토지이용 제한의 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격 할인은 없다”
이 사건의 장점은 권리 구조입니다. 이미 말소된 근저당을 제외하면 2024.04.01 신용보증기금 가압류가 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 가격에서는 별도의 할인 신호가 없습니다. 감정가와 최저가가 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 실거래도 모두 180,000,000원입니다. 즉 현재 실질취득 역시 최근 거래와 같은 수준입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 비교 거래도 1건뿐이므로, 권리는 비교적 단순하지만 가격과 점유관계는 보수적으로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
