의정부지방법원 2025타경72599. 구리시 수택동 토평주공아파트 509동 20층 2004호입니다. 현재 등기상 소유자는 윤미선·이동국으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 경매의 핵심 권리는 2020.08.04. 설정된 주식회사한강자산관리대부 근저당권 450,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 같은 날 그 다음 순위로 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.11.12. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 신건 567,000,000원을 전제로 한 배당 추정에서도 근저당 450,000,000원과 전세권 5,000,000원이 배당되고 소유자에게 103,930,000원이 남습니다. 1회·2회 유찰 시 채권자 미배당은 생기지만, 제시된 시나리오상 매수인에게 넘어가는 인수금은 계속 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 879 토평주공아파트 509동 20층2004호 |
| 도로명 | 경기도 구리시 벌말로 226 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.92㎡ · 지상 20층 건 내 20층 |
| 소유자 | 윤미선 2분의 1 · 이동국 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 567,000,000원 / 567,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 관련 권리 | 주식회사한강자산관리대부 · 근저당권 채권최고액 450,000,000원 |
| 청구액 | 378,904,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매에서 말소기준은 을구 8번 근저당권입니다. 바로 다음 접수번호로 설정된 을구 9번 전세권은 전세금 5,000,000원, 전세권자는 근저당권자와 동일한 주식회사한강자산관리대부이며 매각으로 소멸합니다. 2025.11.12. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건부터 최근 평균 아래
토평주공 동일 평형 전용 59.92㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 627,166,666원, 최저 거래는 590,000,000원, 최고 거래는 675,000,000원입니다. 현재 최저매각가 567,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 15 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 2 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 5 | 670,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 5 | 675,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 9 | 595,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 15 | 648,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 4 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 17 | 640,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 14 | 655,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 16 | 623,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 627,166,666원 |
가장 최신 거래는 2026.07의 590,000,000원이고, 제공된 12건 중 가장 낮은 거래도 590,000,000원입니다. 현재 신건 최저매각가 567,000,000원은 이 거래가격보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 90.4%입니다. 따라서 이번 사건은 예시 사건과 달리 신건 단계부터 시세 대비 가격 여유가 확인되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 567,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,070,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사한강자산관리대부 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 3. 을구 9번 전세권 · 주식회사한강자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,930,000원 |
신건 567,000,000원 가정 시 채권최고액 기준 근저당권 450,000,000원과 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 103,930,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당이 생겨도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 567,000,000원 | 455,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 453,600,000원 | 446,664,000원 | 8,336,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 362,880,000원 | 356,999,680원 | 98,000,320원 | 0원 |
1회 유찰부터 채권자 미배당이 생기고 2회 유찰에서는 미배당이 98,000,320원으로 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 수택동 소재 수택고등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지상 20층 건물의 20층 2004호이며, 사용승인일은 2002.05.03입니다.
- 단지 규모. 토평주공은 693세대이며 동일 전용면적 59.92㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(토평지구)이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 외곽으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지거래허가구역. 감정평가 자료에는 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인합니다.
- 말소기준 확인. 2020.08.04. 을구 8번 근저당권이 말소기준이며 같은 날 후순위 전세권은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조합니다.
- 가격 기준. 신건 567,000,000원은 최근 12개월 평균 627,166,666원의 90.4%, 최신 거래는 590,000,000원입니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권자 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 재확인. 감정자료에 기재된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2026.08.25.까지이므로 입찰 시점의 적용 여부를 원문으로 확인합니다.
맺으며 — “권리도 가격도 출발점은 좋다, 점유 확인은 남는다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 예상 인수금도 0원인 구조입니다. 동시에 신건 최저가 567,000,000원은 최근 동일 평형 12건 평균 627,166,666원의 90.4%이고, 최신 거래 590,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리와 가격 두 축 모두 신건 단계에서 긍정적인 출발점입니다.
다만 한 가지는 닫아두면 안 됩니다. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 점유자와 전입관계를 확인하지 않은 상태에서 “임차 위험까지 완전히 없다”고 단정할 수는 없습니다. 결론은 등기상 권리 안전·가격 메리트 확인, 점유관계 최종 확인 후 입찰 판단입니다.
