의정부지방법원 2025타경72611. 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층 102호의 제1종 근린생활시설 소매점입니다. 감정평가 이용상태는 현재 공실이고, 건물은 지하 2층·지상 5층 중 1층에 위치합니다. 소유자 박상덕은 2023.10.06. 매매를 원인으로 거래가액 1,070,992,000원에 취득했고, 2023.10.31. 소유권이전과 동시에 선린신용협동조합의 채권최고액 816,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 뒤에 붙은 광주시·남양주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2026.02.13.에는 이 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 따라서 권리의 뿌리는 2023.10.31. 설정된 동일 근저당이고, 이후의 권리이전 자체가 새로운 선순위 권리를 만드는 구조는 아닙니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72611 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 중 1층 102호 · 사용승인일 2019.09.11 |
| 소유자 | 박상덕 (2023.10.06. 매매 · 거래가액 1,070,992,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 983,000,000원 / 983,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 선린신용협동조합 / 707,415,879원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019년 신탁은 2023.03.17. 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 같은 날 설정됐던 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 2,294,400,000원 근저당도 2023.10.31. 일부포기로 말소됐습니다. 현 소유자 박상덕의 소유권이전 직후 설정된 선린신용협동조합 816,000,000원 근저당이 현재 분석의 말소기준입니다.
그 뒤 2025.07.17. 광주시 압류, 2025.11.13. 임의경매개시결정, 2026.07.20. 남양주시 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2026.02.13. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 기준권리의 설정일은 그대로 2023.10.31.입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 983,000,000원입니다. 현 소유자의 2023.10.06. 취득 거래가액은 1,070,992,000원이지만, 이 과거 취득가 하나만으로 현재 시장가치를 단정할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 할인 여부는 판단 보류가 맞습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 제1종 근린생활시설 소매점이고 현재 공실입니다. 감정평가서에는 다산한강중학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·공공시설·업무시설이 혼재하며 생활편익시설이 소재한다고 기재돼 있습니다. 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐지만, 실제 임대수익이나 현재 거래가격을 보여주는 수치는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 983,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,230,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 선린신용협동조합 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 154,770,000원 |
현재 회차 983,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 816,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 154,770,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 983,000,000원 | 816,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 786,400,000원 | 776,136,000원 | 39,864,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 629,120,000원 | 620,428,800원 | 195,571,200원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 채권 미배당이 39,864,000원, 2회 유찰 시에는 195,571,200원으로 커집니다. 하지만 이는 채권자 측 미회수액이지 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않습니다. 2회 유찰 시에는 경매 신청 청구액 707,415,879원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 다산한강중학교 북서측 인근. 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 업무시설이 혼재하고 인근에 각급 학교 및 생활편익시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 제1종 근린생활시설 소매점으로 현재 공실 상태입니다.
- 도로. 서측 폭 약 35미터, 동측 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 4,597,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.09.11. 급배수·상하수도·위생·화재경보기·승강기·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2026.02.13. 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기에서 권리자 표시를 대조하세요.
- 압류 세액 확인. 광주시·남양주시 압류금액이 표시돼 있지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교수치가 없으므로 983,000,000원을 곧바로 시세 또는 할인가격으로 보지 말고 현장 상권과 유사 근린시설 거래·임대 수준을 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 소매점 공실이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가 관련 사항을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증 후
이 물건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.10.31. 설정된 선린신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인도 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재는 유찰 없는 신건이고 최저가가 감정가와 같은 983,000,000원입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 확인할 수 없어 시세 대비 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 더구나 감정평가상 현재 공실인 제1종 근린생활시설 소매점입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 후”가 가장 정확합니다.
